Le 31 décembre 2022, la nouvelle loi de finances pour 2023 a été publiée au JO. Retour sur les 5 principales mesures et modifications qui ont un impact sur la gestion de patrimoine immobilier.

• Changement des tranches d’impositions et introduction du Taux Marginal d’Imposition (TMI)

En 2023, les limites des tranches du barème de l’IR sont revalorisées de 5,4%
Le barème de l’imposition des revenus perçus en 2022 s’en trouve ainsi modifié comme suit :

• jusqu’à 10 777 € : 0 %
• de 10 777 à 27 478 € : 11 %
• de 27 478 à 78 570 € : 30 %
• de 78 570 à 168 994 € : 41 %
• plus de 168 994 € : 45 %

De plus, et c’est une petite nouveauté, votre avis d’imposition précisera votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) en plus de votre Taux Moyen d’Imposition. Il ne faut pas confondre les deux : on vous explique. Le TMI permet de mesurer le coût fiscal de vos revenus complémentaires. C’est tout simplement le taux auquel vous êtes imposé sur la dernière tranche de vos revenus (l’impôt sur le revenu étant calculé avec 5 tranches selon un barème progressif : 0% ; 11% ; 30% ; 41% ; 45%). Le Taux Moyen d’Imposition, quant à lui, représente la part de votre impôt dans vos revenus.

• Déficit Foncier : le plafond d’imputation est doublé !

Pour lutter contre les « passoires thermiques » et donc inciter les propriétaires-bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement mis à la location, le gouvernement a décidé de doubler le plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique. Le nouveau seuil d’imputation passe alors de 21 400 € contre 10 700 € précédemment. Ce doublement de plafond est cependant accordé sous certaines conditions :

• le déficit foncier est le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique
• le logement, qui était dans une classe énergétique E, F ou G doit passer à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025
• et enfin, les dépenses de rénovation énergétique doivent être faites avant le 31 décembre 2025

• Le dispositif Pinel évolue : comment bénéficier encore du taux plein en 2023 ?

Des prix du neuf qui restent soutenus, des taux de crédit qui continuent d’augmenter et un avantage fiscal revu à la baisse… telles sont les conditions entourant en 2023 l’investissement locatif en Loi Pinel.  Ce dispositif créé en 2014 et qui octroie une réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier locatif connait donc des aménagements majeurs en 2023 avec notamment une baisse sensible de son avantage fiscal (avant une disparition totale en 2024).

Ainsi pour un bien acheté en 2022, la réduction d’impôt est de :

• 12 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 6 ans
• 18 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans
• 21 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 12 ans

Pour un bien acheté en 2023, la réduction d’impôt est de :

• 10,5 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 6 ans
• 15 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans
• 17,5 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 12 ans

Pour un bien acheté en 2024, la réduction d’impôt est de :

• 9 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 6 ans
• 12 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans
• 14 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 12 ans

Seul le Pinel Plus (ou Super Pinel) permettra de bénéficier de l’avantage fiscal maximum qu’octroyait le dispositif original. Mais avec des critères (en termes d’habitabilité, de performance environnementale et/ou emplacements prioritaires) nettement plus contraignants et stricts. Ainsi, les logements doivent être situés dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville et proposer un niveau de qualité supérieur à la réglementation en termes de critères environnementaux.

• Reconductions des dispositifs Malraux et Denormandie

Rappelons que la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation appliqué depuis 1962. Elle a pour but d‘aider les propriétaires à rénover et protéger leurs biens immobiliers compris dans un site Patrimonial Remarquable, doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). La loi Malraux favorise ainsi l’investissement locatif dans l’ancien et incite les investisseurs privés à contribuer à la restauration et à l’entretien du Patrimoine National. C’est un dispositif fiscal particulièrement incitatif : la réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120.000 € sur une année (la réduction maximale est de 30% des travaux, et ceux-ci sont plafonnés à 400.000 € tous les 4 ans).

La loi Denormandie, quant à elle, n’évolue pas non plus en 2023. Cette réduction d’impôt sur le revenu vise les particuliers achetant un logement à rénover pour le mettre en location, dans un quartier ancien dégradé. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% dans la limite de 300 000 €. Cette réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Et pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bien dit être loué de 6 à 12 ans avec des loyers plafonnés. Un investissement loi Denormandie permet donc au contribuable de se constituer un patrimoine en ne finançant qu’une partie de l’appartement.

• Fin du Dispositif Censi Bouvard

Ce dispositif initié en 2012 par l’Etat permettait de soutenir l’investissement dans l’immobilier locatif en résidences de service neuves ou rénovées. Il n’a malheureusement pas été renouvelé en 2023. Pour rappel, les investisseurs en résidence meublée pouvaient réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’immeuble et récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.

Clap de fin définitif donc pour ce dispositif de défiscalisation immobilière qui a bénéficié à 85 000 ménages depuis sa création (selon le rapport de l’Inspection Générale des Finances et du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable). Ce n’est pas une immense surprise dans la mesure où ce dispositif devait initialement s’arrêter en 2018, et en 2021.

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