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Depuis maintenant 50 ans, la législation française met en place des incitations fiscales dans l’investissement immobilier.
Conscient du besoin des ressources des contribuables français pour financer des projets immobiliers que l’Etat n’a pas ou plus les moyens de financer, le gouvernement met en place chaque année des lois fiscales liées à l’immobilier.
En 1962, la loi Malraux incite à la restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés des villes de France déterminés par le législateur. Conscient du patrimoine architectural français, le Ministre instaure alors une incitation fiscale pour les contribuables qui vont restaurer les immeubles qui seront mis à la location…
En 1986, la loi Méhaignerie instaure pour la première fois de forts avantages fiscaux pour inciter à l’investissement locatif dans le neuf et dans la vente d’appartement sur plan. En vigueur du 1er janvier 1986 au 31 décembre 1997, la loi Méhaignerie était un dispositif de défiscalisation visant à relancer un investissement immobilier locatif alors en plein essoufflement. Ce fut le premier des grands dispositifs de défiscalisation destiné à encourager l’investissement locatif…
En 1986, la loi Pons permet de défiscaliser en réalisant des investissements immobiliers dans les DOM jusqu’au 31 décembre 2002. Son but est de participer au développement, créateur d’emplois dans les DOM TOM, grâce à l’incitation fiscale, et éviter par là-même, des subventions de la métropole vers les DOM-TOM…
En 1999, la loi Demessine destinée à soutenir l’investissement immobilier dans certains secteurs géographiques que l’Etat souhaite dynamiser ainsi que le tourisme par un système de défiscalisation. Elle a pour but de soutenir l’activité de zones rurales à potentiels touristiques, en favorisant deux formes de tourisme : zones vertes et montagne…
Depuis, ces lois ont évolués au gré des besoins du peuple français et du gouvernement qui a su les adapter et/ou les supprimer. Quel est aujourd’hui le dispositif fiscal le plus adapté à votre projet personnel ?
Le dispositif Pinel, qui offre un choix important de logements, est-il fait pour vous ? Investir dans un appartement meublé en LMNP/LMP avec des revenus garantis par bail commercial répond-t-il à vos objectifs ? Opter pour de l’immobilier restauré en loi Malraux ou loi Monuments Historiques, est-ce la solution adéquate à votre fiscalité et vos objectifs ?
Comprendre ces dispositifs, les intégrer dans une stratégie patrimoniale globale…telles sont les réponses que nos spécialistes sauront vous apporter. Depuis l’analyse de votre situation actuelle, au choix du dispositif fiscal adapté, jusqu’à la mise en place de vos projets et de la déclaration fiscale pour rester dans la stricte rigueur de la législation en vigueur, votre conseiller KACIUS sera présent à vos côtés.
Les avantages de l’investissement immobilier à but locatif sont nombreux : se constituer un patrimoine sur le long terme, percevoir des revenus complémentaires à terme, occuper le bien à la retraite, préparer la transmission à ses ayants droit par de la pierre…
Nous le savons, les retraites à venir ne permettront pas de pallier efficacement à la baisse des revenus lors du passage en retraite. Prévoir aujourd’hui en investissant dans l’immobilier locatif, c’est anticiper efficacement l’avenir.
L’immobilier est un excellent support de capitalisation qui ne cesse de se valoriser. A l’abri des fluctuations boursières, l’immobilier est en croissance constante. Acheter pour louer, puis revendre le bien, c’est se garantir d’un capital disponible à moyen ou long terme important.
Qui n’a jamais rêvé de transmettre un appartement à chacun de ses enfants pour le lancer dans la dure vie actuelle ? Investir dans l’immobilier locatif, c’est bénéficier de levier important pour se constituer un patrimoine transmissible. En effet, l’immobilier locatif est financé par le locataire qui paie des loyers et par votre épargne. Vous pouvez cumuler avec un dispositif fiscal qui minore votre participation. En faisant appel à un emprunt, vous optimisez la fiscalité de votre investissement et vous vous enrichissez avec très peu d’apport.
En fonction de votre profil, de vos objectifs et des moyens que vous êtes prêts à mettre en oeuvre, nous vous apportons des solutions. Vous êtes fiscalisés et vous souhaitez investir dans l’immobilier pour toutes les raisons évoquées ?
la loi Pinel, la loi Denormandie, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques, Déficit foncier… Ces dispositifs constituent des voies à explorer avec l’aide d’un conseiller KACIUS.
Vous pouvez aussi investir dans l’immobilier sans bénéficier d’avantages fiscaux et répondre à vos objectifs. Vous pouvez opter pour de la sécurité avec le statut du Loueur Meublé qui consiste à investir dans de l’immobilier géré, dont les revenus sont garantis par bail commercial sur neuf ans ou plus.
Si vous ne désirez pas accroître vos revenus immédiatement mais bénéficier d’un capital important sur du long terme, l’investissement en Nue Propriété est à étudier.
Propriétaire foncier, vous pouvez également investir en Déficit Foncier pour réduire votre facture fiscale foncière et diminuer ainsi votre imposition.
Autant de solutions que nous pouvons vous apporter suite à une étude approfondie de votre situation et de vos objectifs afin de déterminer la meilleure solution pour votre projet.
A l’écoute du marché et à jour sur les dispositifs fiscaux, nos conseillers KACIUS sauront vous guider et vous faire profiter du large choix de produits à notre disposition.
Notre site : Monuments Historiques
Valorisez votre patrimoine en le transmettant éventuellement à vos héritiers, tout en faisant des économies d’impôts ! Cette forme d’investissement n’est pas une niche fiscale et ne rentre donc pas dans les éventuels plafonds prévus à cet effet.
Pour bénéficier du dispositif, vous devez investir en direct et respecter certaines conditions :
• Le bien doit être classé aux Monuments Historiques ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
• Vous devez conserver le bien pendant au moins 15 ans.
• Le bien doit être loué nu et affecté à l’usage d’habitation principale.
• Les travaux doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France, encadrés par un architecte du patrimoine, respecter les prescriptions du Conservateur des Monuments Historiques et les rénovations doivent être effectuées par des artisans agréés.
• Les travaux de démolition.
• Les travaux de transformation.
• Les travaux de reconstruction de toiture.
• Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation.
• Les travaux déclarés d’utilité publique.
• Les travaux de murs extérieurs d’immeubles existants.
• Les travaux ayant pour effet de rendre habitables les combles, les greniers ou les parties communes.
Ce dispositif vous permet de rénover ou de réhabiliter des biens faisant partie du patrimoine de sauvegarde français et situés dans des zones touristiques ou dans les centres villes.
Le bien immobilier classé MH ou inscrit à l’ISMH ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture.
DURÉE
• Ce dispositif n’est pas limité dans le temps.
• Les dépenses effectuées en année N sont déductibles en année N.
DEFICIT FONCIER
Le déficit foncier généré notamment par les travaux de rénovation est imputable sur le revenu global, et ce sans limitation de montant, ni restriction relative aux intérêts d’emprunt. En cas d’excédant éventuel, ce dernier constituera un déficit reportable sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la 6ème année incluse.
AU COURS DU DISPOSITIF
Vous pouvez louer ou habiter le bien. S’il s’agit de la résidence principale de l’investisseur, il bénéficiera de la moitié des avantages.
Notre site : Malraux
Bénéficiez jusqu’à 30 % de réduction d’impôts sur le montant des travaux d’un bien à restaurer. Cette forme d’investissement n’est pas une niche fiscale et ne rentre donc pas dans les éventuels plafonds prévus à cet effet.
Le dispositif de défiscalisation Malraux a été instauré par André Malraux, dans le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962. Il concerne uniquement les biens faisant l’objet de travaux de rénovation, par conséquent l’immobilier ancien.
Le dispositif Malraux est destiné aux contribuables possédant une fiscalité importante.
En effet le montant des travaux est souvent conséquent et procure donc un avantage fiscal important qu’ il faut pouvoir absorber.
Pour bénéficier du dispositif, vous devez respecter certaines conditions :
• Votre domicile fiscal doit être situé en France.
• Vous devez vous engager à restaurer l’ensemble de l’immeuble et à louer les logements nus en tant qu’habitation principale, pendant une durée minimale de 9 ans.
• La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.
• Le plafond des dépenses est fixé à 400 000 €. Depuis la loi de finance rectificative pour 2016, ce plafond n’est plus apprécié à raison de 100 000 €/an. Report au titre des 3 années suivantes pour la fraction de la réduction d’impôt qui ne serait pas imputé l’année de réalisation des dépenses faute d’impôt sur le revenu suffisant (4+ 3 : 7 ans d’avantage fiscal possible).
• Vous devez demander une autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP).
• Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou d’un des associés dans le cas d’une société civile).
• Les opérations de restauration en loi Malraux doivent nécessairement avoir été déclarées d’utilité publique.
Les travaux payés dans un délai supérieur à 4 ans (année de délivrance du permis faisant foi), n’auront pas d’impact fiscal.
La réduction d’impôts à laquelle vous pouvez prétendre est de :
• 30% pour les immeubles qui se trouvent dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou dans les quartiers Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
• 22% pour les immeubles qui se trouvent dans un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans un programme désigné comme d’utilité publique.
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôts en loi Malraux est plafonné à 400 000 €, pour une période de 4 années consécutives.
Notre site : loi Pinel
Comme pour la loi Pinel créée en 2014, profitez d’une réduction d’impôts qui peut atteindre 21 % grâce au dispositif Pinel Plus. Selon la durée d’engagement du dispositif, vous bénéficiez d’avantages fiscaux plus ou moins élevés.
Le dispositif Pinel Plus propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.
Les zones éligibles au Pinel Plus sont les zones A, A bis et B1.
Comme pour le dispositif Pinel Classique, la réduction d’impôts est calculée dans la limite de ces 2 plafonds :
• 300 000 € par foyer fiscal et par an limité à deux biens par an, en tenant compte à la fois des dates d’acte et de livraison.
•5 500 € par m² de surface habitable.
D’autre part, pour bénéficier du dispositif, vous devez également respecter les mêmes conditions que le Pinel classique. Pour cela, vous pouvez vous référer à la fiche dispositif Pinel.
Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel Plus s’applique aux acquisitions suivantes :
• Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
• Logement qui respecte un niveau élevé de qualité d’usage et de performance énergétique.
Pour les logements qui possèdent un niveau élevé de qualité, plusieurs critères de performance énergétique et
environnementale doivent être respectés.
En ce qui concerne les critères de qualité d’usage :
• Les logements T3 et au-delà doivent bénéficier d’une double orientation.
• La superficie du logement doit respecter un minimum en fonction de sa typologie (cf. tableau précis ci-dessous).
• Le logement doit être pourvu d’une surface d’extérieurs privatifs ou à jouissance privative minimale.
En ce qui concerne les critères de performances énergétiques :
• Pour un achat en 2023, les logements doivent atteindre les exigences de performance énergétique de la RE2020.
• Pour un achat en 2024, les logements doivent respecter les seuils de la RE2020 et avoir un DPE classé A.
• Les logements achetés en 2023 ou 2024 qui nécessitent des travaux doivent, après réhabilitation, pouvoir obtenir un DPE classé B.
• Pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 et qui sont actés en 2023, ils doivent respecter les critères environnementaux du label “E+C-”.
• Pour les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 et qui sont actés en 2024, ils doivent avoir un DPE de classe A et respecter les critères environnementaux du label “E+C-”.
• Vous bénéficiez des réductions fiscales à taux plein du Pinel.
• Vous investissez dans un logement plus respectueux de l’environnement.
• Vous vous constituez un patrimoine immobilier.
• Vous avez la possibilité de récupérer le bien au bout de 6 ans.
• Vous bénéficiez de frais de notaire réduits.
• Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant 2 ans.
Notre site : Loi Denormandie
Bénéficiez d’une réduction d’impôts sur le montant des travaux d’un bien à restaurer destiné à la location.
Ce dispositif vous permet d’investir sans apport & de louer à vos ascendants / descendants.
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. Ce logement doit notamment être situé dans certaines communes. L’investissement est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. Nous vous indiquons les informations à connaître.
Elle s’adresse aux acquéreurs qui font l’acquisition d’un logement ancien situé dans une des 865 villes éligibles à la Loi (Plan Action Coeur de Ville), comprises entre 6 000 et 100000 habitants, où la demande est forte. Ce logement doit faire l’objet de travaux de rénovation et doit être mis en location pendant une durée déterminée.
Le Projet de Loi de Finances 2020 apporte de nouvelles précisions et étend la liste des travaux éligibles aux 25 % du coût de l’opération.
La réduction d’impôt concerne les logements suivants :
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.
Le logement doit être situé soit dans l’une des communes concernées par le dispositif Denormandie, soit dans une copropriété en grave difficulté.
Le logement peut bénéficier de la réduction d’impôt s’il est situé dans l’une des communes suivantes :
Pourquoi investir en Denormandie ?
Les taux de crédits immobiliers étant relativement bas, vous êtes dans les meilleures conditions pour investir et ainsi préparer votre retraite mais aussi protéger vos proches. Le dispositif présente, en outre, de nombreux avantages :
• Vous bénéficiez de réductions fiscales.
• Vous vous constituez un patrimoine immobilier.
• Vous pouvez effectuer une plus-value à la revente.
• Vous avez la possibilité de récupérer le bien au bout de 6 ans.
• Vous bénéficiez d’une rente locative à la fin de votre emprunt.
Notre site : Déficit Foncier
Déduisez vos charges de l’ensemble de vos revenus fonciers
Ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.
Quand un particulier loue un bien immobilier, il perçoit des loyers (revenus fonciers). Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Le déficit restant étant reportable sur 10 ans sur les futurs revenus fonciers uniquement.
Pour bénéficier du dispositif, vous devez respecter certaines conditions :
• Le bien doit être loué non meublé à usage d’habitation principale ou secondaire, pendant 3 ans minimum et en dehors de tout dispositif de défiscalisation.
• Le déficit doit être apprécié sur l’ensemble des revenus fonciers.
• Vous ne pouvez déduire que les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de rénovation en aucun cas la construction ou l’agrandissement.
Conformément à l’article 156-l-3 du code général des impôts, si vous avez réalisé un déficit foncier et que vous souhaitez vendre votre bien, il vous faudra attendre 3 ans durant lesquels vous aurez un résultat foncier positif sur le dit bien.
Seul le régime réel permet de défiscaliser avec le déficit foncier ! Il est systématique au dessus de 15 000 € de revenus annuels et optionnel en dessous.
Si vous faites d’autres investissements locatifs et que vous êtes en statut LMNP par exemple, vous devez demander à l’administration fiscale, le changement de votre statut pour bénéficier de ce dispositif.
• Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt
Il s’agit de tous les intérêts & frais accessoires (assurances, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.
• Les charges liées à l’exploitation du bien
Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (assurance habitation propriétaire non occupant par exemple), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.
• Les charges liées aux travaux
Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles.
Réduisez votre fiscalité, tout en augmentant votre patrimoine immobilier et cela sans contrainte de gestion ou d’entretien. Cette forme d’investissement n’est pas une niche fiscale et ne rentre donc pas dans les éventuels plafonds prévus à cet effet.
La nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien (immobilier ou financier) où le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien autrement appelé l’usufruit. On en déduit qu’un nu propriétaire ne peut pas jouir du bien et par conséquent ne reçoit pas les fruits de sa propriété.
Avec l’accord du ou des usufruitiers, le nu propriétaire, s’il le souhaite, peut vendre le logement. Par ailleurs, l’usufruit
étant par principe temporaire, il a vocation à devenir plein propriétaire à la fin de l’usufruit.
Pour bénéficier du dispositif, vous devez investir en direct dans un logement et vous engager à laisser l’usufruit à un bailleur sur une période définie. Vous devez, d’autre part, respecter certaines conditions :
• Il doit s’agir d’un bien neuf,
• ou Vendu en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA),
• ou qui doit avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.
• Il doit être non meublé.
• Pendant la durée du dispositif, la gestion est confiée à un bailleur institutionnel qui sera chargé de la gestion locative du bien, en percevoir les loyers et l’entretenir.
Depuis 2006, l’Etat encourage l’investissement en nue-propriété qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Le dispositif présente, en outre, de ces avantages :
• Vous achetez un bien immobilier à un prix avantageux (en moyenne entre 30% et 50% par rapport au prix du marché).
• Les frais de notaire ne s’appliquent qu’à la nue-propriété.
• Vous n’avez aucune dépense d’entretien, de maintenance ou de petites réparations à prévoir (celles qui concernent la structure du bâtiment restent en revanche à votre charge).
• Vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière.
• Vous diminuez votre pression fiscale si vous êtes soumis à l’IFI (le bien acquis n’entre pas dans votre patrimoine pour son calcul).
• Vous pouvez réaliser une plus-value en cas de revente du bien.
# DURÉE
Généralement de 15 à 20 ans.
Lorsque l’achat de la nue-propriété se fait à crédit, les intérêts d’emprunts sont déductibles des éventuels revenus fonciers perçus sur d’autres biens.
# PLAFOND
Aucun.
# AU TERME DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE
• Vous pouvez louer le bien (=revenus complémentaires).
• ou Vous pouvez vendre le bien (=capital).
• ou Vous pouvez habiter le bien.
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