L’achat en VEFA : tout comprendre

L’achat en VEFA : tout comprendre

L’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) concerne l’acquisition de logement neuf sur plan. Plus précisément, le promoteur vend les logements avant même leur construction. Cette opération répond à une réglementation spécifique édictée par le Code de la construction et de l’habitation sous les articles L 261-1 et suivants, et R 261-1 et suivants.
Ces opérations peuvent réserver parfois de mauvaises surprises aux acquéreurs. Aussi quelques règles de prudence s’imposent. Voici nos recommandations pour vous permettre un achat serein.

 

Le contrat de réservation

Celui-ci n’est pas obligatoire mais il est systématiquement proposé à la signature. Par ce contrat, le promoteur réserve au futur acquéreur un bien précis. A noter que l’acheteur peut toujours renoncer à l’achat même s’il a apposé sa signature sur le document.

Obligatoirement, le contrat de réservation doit mentionner les éléments suivants :
● la surface habitable approximative,
● le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires
● s’il s’agit d’une copropriété, la situation du bien dans l’immeuble
● le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision,

Le promoteur est autorisé à fixer une clause de révision du prix prévisionnel, lequel peut être majoré d’un maximum de 5% à la signature de contrat de vente final.

● un descriptif des qualités techniques de la construction
● la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.

Des éléments complémentaires peuvent être précisés dans le contrat de réservation. Ceux-ci engagent formellement le promoteur même s’il ne les reprend pas dans le contrat définitif. Aussi est-il nécessaire de mentionner dans cet acte tous les éléments de l’opération (clause suspensive en présence d’un prêt, échéancier de paiement …)

Dans ce contrat de réservation, doivent être également précisées les garanties liées à l’opération : garantie d’achèvement et garantie de remboursement.

 

Le dépôt de garantie

Il dépend du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte définitif de vente. Il ne peut pas dépasser les plafonds suivants :

● 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
● 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
● Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

 

La rétractation

Le contrat de réservation n’est définitif qu’à l’expiration d’un délai de 10 jours permettant à l’acquéreur de se retirer de l’opération.
Le délai court du lendemain de la présentation de la lettre recommandée envoyée par le promoteur, contenant le contrat de réservation. Passé ce délai, si l’acheteur refuse de signer, il perd le dépôt de garantie.
Quelques exceptions à cette règle : absence de réalisation d’un élément des équipements collectifs prévus dans l’immeuble, un prix de vente définitif supérieur de plus de 5% au prix prévu…

 

Le contrat de vente définitif

Il est établi par le notaire et signé par les parties dès lors que toutes les conditions requises pour la vente sont réunies. Il doit contenir la description précise et définitive du logement, de l’immeuble et doit être adressé au minimum un mois avant la date prévue pour sa signature.
A noter que le logement va être payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction et d’aménagement. Aussi, il est important que le contrat de vente définitif indique précisément les modalités du paiement échelonné.

L’acte de vente doit mentionner également la date de livraison. A savoir que la loi autorise une marge d’approximation. Rien n’interdit à l’acheteur toutefois de négocier des indemnités de retard. Il conviendra alors de le préciser dans cet acte.

 

Le procès-verbal de livraison

Etape essentielle : la visite approfondie du bien lors de sa réception. Doit être consigné dans ce procès-verbal le maximum d’élément : défauts de conformité, vices de construction et malfaçons éventuelles, travaux de finition restant à effectuer … Si le bien est conforme au contrat de réservation, le promoteur exigera alors le solde du prix. Si ce n’est pas le cas, l’acheteur peut verser le solde sur un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations en attendant la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du bien. Si les travaux sont très important, l’acheteur peut refuser de prendre livraison et même de consigner le solde.

Nous conseillons une grande prudence dans le cadre d’une acquisition en VEFA. Il est primordial d’être bien informé de la réglementation en vigueur et d’exercer un contrôle régulier de l’avancement de la construction de son futur bien.

 

Sources :

http://www.investkeeper.com/blog/immobilier/
http://www.investkeeper.com/
http://www.investkeeper.com/immobilier-les-pieges-eviter/

 

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