Passoire thermique : définition.
Ce que l’on appelle « passoire thermique » ou « passoire énergétique » dans l’immobilier concerne des logements trop énergivores. Ce sont des biens dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est évalué à F ou G. Ce diagnostic correspond à la consommation d’énergie en kWh par mètre carré et par an. La note va de A (logement très performant) à G (logement trop consommateur d’énergie). Lorsque les logements consomment plus de 330 kWh par mètre carré et par an, ils sont considérés comme des « passoires thermiques ».
À noter qu’un logement dit « passoire thermique » n’est pas obligatoirement un logement insalubre. Le critère jugé ici concerne uniquement la qualité de l’isolation, des équipements et de leur consommation en énergie.
Les « passoires énergétiques » représentent 4,8 millions de logements en France en 2021, soit près de 13% du parc immobilier national. Face à cette donnée, le gouvernement a mis en place des mesures à partir de cette année et sur les années à venir pour améliorer les performances énergétiques des logements.
Les mesures du Gouvernement.
Avec un nombre grandissant de « passoires thermiques » en France, le gouvernement souhaite rapidement agir dans la lutte contre ces logements avec le projet de loi Énergie-Climat (2019). Le projet vise à pousser les propriétaires à rénover ou améliorer leurs biens et ce, en instaurant des contraintes progressives dans le temps. L’objectif est d’atteindre la neutralité carbone en 2050.
Dès cette année 2021, les propriétaires concernés ne peuvent plus augmenter les loyers lors d’un changement de locataire s’ils ne font pas de travaux de rénovation.
L’année prochaine, un audit thermique (en plus du DPE) sera obligatoire pour vendre ou pour louer un bien dont le DPE est inférieur à E.
Les mesures se durcissent en 2023 avec l’interdiction de louer un bien dit « passoire thermique ». Le propriétaire est donc contraint à le rénover.
En 2025, les seuils de consommation énergétique seront encore plus exigeants concernant la location de biens.
Enfin en 2028, tous les propriétaires devront rénover leur bien pour atteindre au minimum le niveau E du DPE.
Les enjeux de l’amélioration des performances énergétiques.
Résoudre cette problématique de consommation excessive d’énergie dans les logements répond à plusieurs enjeux.
Tout d’abord, un enjeu lié au confort et à la santé. Il est difficile de chauffer les pièces d’un logement qui est mal isolé. La chaleur n’est pas homogène dans la pièce et pour réussir à atteindre un degré correct de température, les habitants se voient obligés de surchauffer le logement. De plus, ces logements sont sujets à des problèmes d’humidité et de circulation de l’air, ce qui peut provoquer des maladies respiratoires.
Surchauffer un logement engendre forcément une dépense énergétique supérieure qui se ressent sur la facture. C’est donc un véritable enjeu financier chez tous les occupants de « passoires thermiques ».
Au-delà de la facture énergétique, les biens dont l’étiquette DPE est inférieure à E perdent de la valeur. Les propriétaires ont tout intérêt à améliorer ce point afin d’optimiser la vente de leur logement.
Enfin, c’est la planète qui souffre de ces logements énergivores. La surconsommation d’énergie provoque une augmentation des émissions de gaz à effet de serre.
Les solutions pour les propriétaires de passoires thermiques.
Afin d’aider les propriétaires à rénover leur bien, l’État propose des dispositifs tels que le CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) ou Ma Prime Renov’. Les CEE aident les propriétaires par le biais des fournisseurs d’énergie. Ce dispositif les oblige à financer en partie la rénovation énergétique.
À cela s’ajoute une autre aide appelée Ma Prime Renov’ qui s’adapte à vos revenus. Plus vos revenus sont modestes, plus la prime est élevée. Aussi, la prime est bonifiée suivant le gain énergétique du logement.
Il existe d’autres dispositifs pour financer la rénovation énergétique comme Habiter Mieux sérénité, l’éco-prêt à taux zéro ou encore des aides locales. Nous vous invitons à vous renseigner auprès de votre ville pour connaître les aides accessibles.
Les solutions pour les futurs acheteurs.
Les futurs acheteurs ou investisseurs sont face à plusieurs types de biens immobiliers : le neuf ou l’ancien. L’immobilier neuf est souvent mieux en termes de performances énergétiques, de confort et permet dans certains cas de défiscaliser. Cependant, ces logements sont plus chers à l’achat d’environ 20% et ne sont pas situés en centre-ville (il y a des exceptions). De l’autre côté, l’immobilier ancien est moins cher si l’on compare au neuf, peut avoir plus de charme et être mieux situé. Le point négatif est de devoir réaliser des travaux de rénovation à court ou moyen terme, ce qui va créer un coût supplémentaire.
Afin de regrouper les avantages du neuf notamment en matière de performances énergétiques et ceux de l’ancien (architecture de caractère, centre-ville), il existe un troisième type de biens encore trop peu ciblés par les acheteurs : l’immobilier ancien réhabilité ! Grâce à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Denormandie, le déficit foncier, la loi Malraux ou encore Monuments Historiques, il est possible d’investir dans des biens d’exceptions tout en bénéficiant de réductions d’impôts.
Comme évoqué dans cet article, les logements anciens dits « passoires énergétiques » deviennent problématiques et représentent plus de 70% de biens à la vente dans certaines grandes villes comme Paris, Rennes ou Nantes. Investir dans l’immobilier ancien réhabilité permet d’acquérir un bien ancien avec une classe DPE optimale. Cela permet également de contribuer à la sauvegarde du patrimoine français.
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