L’encadrement de l’évolution et du niveau des loyers
Face à la diminution des biens d’habitation et à l‘augmentation des loyers, deux dispositifs d’encadrement ont été mis en place afin de réguler les excès et les hausses abusives.
- Un dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers
- Un dispositif d’encadrement du niveau des loyers
Les propriétaires bailleurs qui souhaitent augmenter ou réviser leur loyer, doivent faire attention aux contraintes qui sont nombreuses et strictement définies.
1) L’encadrement de l’évolution des loyers :
Ce dispositif s’applique dans les zones tendues, qui pour rappel sont des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Cela entraîne des difficultés sérieuses d’accès aux logements existants, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers.
Ce dispositif vise à limiter les hausses de loyer entre deux locations ou en cas de renouvellement de bail. (Cela ne concerne donc pas la fixation du loyer lors de la 1ère mise en location du bien, qui est libre.)
Il y a malgré tout certaines conditions, qui varient selon la situation du bien, comme par exemple la possibilité d’augmenter le loyer en fonction de l’évolution de l’IRL qui est un indice de référencement des loyers, ainsi que dans deux cas de figure :
- Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué
- Et/ou lorsque certains travaux d’amélioration et de mise aux normes ont été réalisés permettant une amélioration de la consommation énergétique du logement.
2) L’encadrement du niveau des loyers :
Ce dispositif est mis en place à titre expérimental, il consiste à donner un loyer de référence qui signifie que pour chaque territoire concerné, le préfet fixe chaque année un loyer de référence majoré à plus de 20% et un loyer de référence diminué de 30% qui s’exprime par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et de secteur géographique.
Il concerne tant les biens loués nus que meublés, et impose un plafonnement des loyers dans un nombre précis d’agglomérations fixé par décret.
Deux situations sont possibles :
- Lors de la mise en location du bail:
Le propriétaire peut fixer librement le loyer hors charges à la condition de ne pas dépasser le niveau du loyer de référence majoré.
Le bailleur a lui la possibilité de demander un complément de loyer dès lors que cela est justifié par les caractéristiques de localisation ou de confort du logement.
- Lors du renouvellement du contrat:
Lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation du loyer à son locataire.
Cette proposition ne peut être supérieure au montant du loyer de référence minoré.
De son côté, le locataire peut engager une action en diminuant le loyer si celui fixé au contrat est supérieur au loyer de référence majoré.
Il est important de vérifier si le logement est situé en zone tendue. Dans ce cas, si un décret précise les modalités d’application de la loi délimitant un territoire et la fixation d’un arrêté préfectoral, les loyers de référence ont été publiés.
Pour l’instant cela concerne : Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse), Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), Montpellier et Bordeaux.
Restriction à l’exercice du droit de propriété ?
À la suite de la saisine de plusieurs associations de propriétaires. Le Conseil d’Etat a validé ce dispositif en jugeant qu’il sera possible de limiter l’exercice du droit de propriété. Cette limitation est introduite par la loi à titre expérimental, et présente un rapport raisonnable de proportionnalité avec l’exigence de l’intérêt général qu’elle poursuit.
Certains logements sont tout de même exclus de ces dispositifs : Baux de droit commun, les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah, les logements conventionnés APL, les logement sociaux (HML), les meubles de tourisme, les sous-locations et les logements meublés situés dans certaines résidences avec services.
Pour plus d’informations rendez-vous sur le site du service public https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314 et de l’agence national pour l’information sur le logement https://www.anil.org/.