Comment évaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI ?

Comment évaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI ?

Lorsque l’opération est réalisée en ASL, quelle est la méthodologie pour évaluer les immeubles en cours de restauration ?

Avant le début des travaux, le prix est fixé en comparant le coût d’acquisition avec le montant de l’achat foncier.

Lorsque les travaux ont débuté, l’évaluation du prix du bien se fait en fonction de l’avancement des travaux au 1er janvier tout en sachant qu’il est plus complexe de vendre un bien en chantier.

Une fois que les travaux sont terminés : l’évaluation se fera selon le marché applicable au secteur.

Evaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI : les actifs imposables dans le cadre d’opération réalisées en ASL

Les appels de fonds versés à l’ASL afin de réaliser des travaux qui ont été votés mais pas réalisés, ne représentent pas un actif taxable.

Pour évaluer la valeur vénale de l’immeuble, vous pouvez partir de la valeur initiale du bien majorer de 50% des travaux payés si ceux-ci ont dépassés la moitié au cours de l’année précédente. Une décote devrait être appliquée car le chantier est encore en cours.

Evaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI : le passif déductible

La dette peut être déductible de l’Impôt sur la Fortune Immobilière si elle est effective au 1er janvier, à la charge du personnelle redevable et justifiée.

Les appels de fonds émis par l’ASL qui n’ont pas été versés représentent une dette envers l’ASL, toutefois ils ne sont pas pris en compte au passif et donc non déductibles. En revanche, les dettes relatives aux actifs soumis à l’IFI sont déductibles, pour les immeubles ayant fait l’objet d’un démembrement, cela peut avoir des conséquences négatives. Les emprunts contractés pour verser les fonds à l’ASL ou pour financer le foncier sont déductibles à hauteur du capital restant dû au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Evaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI : les abattements praticables

· 30% pour votre résidence principale

· 10% à 40% de la valeur du bien, pour un bien loué

· 10% à 30% pour les monuments historiques, cela varie selon différents critères afférents au bien (emplacement…)

En ce qui concerne les montants d’un emprunt in fine, ils doivent faire l’objet d’un lissage, par fractions égales, sur la durée totale de l’emprunt. Ces emprunts font donc l’objet d’un amortissement fiscal fictif pour les besoins de l’IFI.

Source : rivières avocat

 

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