Foire aux questions
- Accueil
- FAQ
Loi Denormandie
La loi Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en achetant un bien ancien à rénover dans une commune éligible, en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
Comment fonctionne la réduction d'impôt Denormandie ?
Elle porte sur le prix total de votre opération (achat et travaux), retenu dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m². Le taux dépend de la durée d’engagement locatif que vous choisissez : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, ou 21 % sur 12 ans.
Pourquoi le taux varie-t-il selon la durée d'engagement ?
Plus votre engagement de location est long, plus le taux de réduction est élevé — cela récompense un engagement locatif stable dans la durée.
La réduction porte-t-elle sur le prix d'achat, les travaux, ou les deux ?
Sur le prix total de l’opération : prix d’achat, frais de notaire et travaux réunis.
Pourquoi ce plafond de 300 000 € et de 5 500 €/m² ?
Ce double plafond garantit que l’avantage fiscal reste proportionné à un investissement locatif raisonnable.
La réduction est-elle versée en une seule fois ?
Non, elle est étalée chaque année sur la durée de votre engagement (6, 9 ou 12 ans).
Que se passe-t-il si ma réduction annuelle dépasse mon impôt dû ?
Le reliquat n’est pas reportable : la fraction de réduction qui dépasse votre impôt de l’année est définitivement perdue. Nous calibrons donc votre investissement en fonction de votre imposition réelle pour éviter cette situation.
Ce dispositif entre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?
Oui, la réduction Denormandie entre dans le plafond global de 10 000 € par an. Nous en tenons compte dans le calibrage de votre stratégie fiscale globale.
Quels travaux sont pris en compte pour atteindre le seuil de 25 % exigé par le dispositif ?
Les travaux d’amélioration énergétique, de création de surface habitable, ou de transformation d’un local non habitable en logement. Les travaux de simple embellissement (peinture, décoration) ne comptent pas dans ce calcul, même s’ils peuvent être réalisés en complément.
Pourquoi existe-t-il un plafond de loyer ?
Ce plafond, fixé chaque année selon la zone géographique, garantit un loyer inférieur au marché pour des locataires à revenus intermédiaires, en contrepartie de votre avantage fiscal.
Pourquoi existe-t-il des conditions de ressources pour mon locataire ?
Ces plafonds réservent l’avantage fiscal à un investissement locatif à vocation intermédiaire.
Dois-je louer nu ou puis-je louer meublé ?
Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale de votre locataire.
Puis-je louer à un membre de ma famille ?
Oui, à condition que cette personne ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
Puis-je changer de locataire en cours d'engagement ?
Oui, à condition que le nouveau bail respecte toujours les plafonds de loyer et de ressources en vigueur.
Que se passe-t-il en cas de vacance locative prolongée ?
Une vacance prolongée et injustifiée peut remettre en cause votre avantage fiscal. Nous vous accompagnons pour sécuriser la relocation entre deux locataires.
Que se passe-t-il si je revends avant la fin de mon engagement ?
Vous perdez l’avantage fiscal obtenu, sauf situations exceptionnelles (décès, invalidité, licenciement).
Ce bien est beaucoup plus cher au m² que le prix du marché !
Ce différentiel s’explique : le prix intègre une rénovation complète intérieure et extérieure (isolation, chauffage, réseaux, façades), réalisée par des artisans qualifiés, aboutissant à un excellent classement énergétique (DPE A). La comparaison la plus juste n’est donc pas avec de l’ancien non rénové du quartier, mais avec le prix du neuf.
Que se passe-t-il à la fin de mon engagement (6, 9 ou 12 ans) ?
Vous retrouvez une pleine liberté : continuer à louer sans contrainte de plafond, occuper le bien vous-même, ou le revendre.
Comment se passe la revente, et comment est calculée la plus-value ?
Le régime fiscal habituel des plus-values immobilières s’applique : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Puis-je passer le bien en location meublée après la fin de mon engagement ?
Oui, une fois votre engagement terminé, rien ne vous empêche de passer en location meublée pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs.