Une Société Civile Immobilière (SCI) est un contrat de société permettant à plusieurs associés (deux minimum) de détenir un même bien et donc de partager les pertes et les bénéfices. Ce système est très fréquemment utilisé car il a de nombreux avantages, du point de vue de la transmission ou de la gestion par exemple.
Un processus de création rigoureux et formalisé
- Le contrat de société doit être établi par écrit (de préférence devant un notaire)
- Les statuts doivent être enregistrés au maximum un mois après la date de l’acte
- Après l’enregistrement, il faut procéder à l’insertion d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales et déposer un dossier d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) ou sur www.guichet-entreprises.fr. Cette étape est primordiale car elle permet de notifier au service des impôts l’existence de la société.
- L’insertion au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (Bodacc) est également à effectuer par le biais du CFE.
Grâce à sa grande souplesse, le système de création des SCI permet de s’adapter à chaque situation. Ainsi, lors de la rédaction des statuts, il faut être vigilant sur de nombreux points tels que l’objet social, l’apport ou encore les parts et pouvoirs de chaque associé.
Quelle est la fiscalité d’une SCI ?
Chaque année, la SCI doit remplir une déclaration n°2072 afin de récapituler les charges et revenus de la société ainsi que l’identité des différents associés. Ensuite, chaque associé déclare sa quote-part pour la soumettre à l’impôt auquel il est soumis (l’impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
L’un des gros avantages de la SCI est qu’elle permet de diminuer son impôt sur la Fortune (ISF).
Comment dissoudre une SCI ?
Une SCI peut être dissoute sous plusieurs motifs :
- A l’expiration de sa durée (99 ans maximum)
- Si son objet a été réalisé (la construction d’une maison par exemple)
- S’il s’agit d’une décision judiciaire
- Si les associés l’ont voté lors d’une assemblée générale
Quel que soit le motif de la dissolution, les associés devront nommer un liquidateur (la plupart du temps, il s’agit du gérant) qui enregistrera l’acte de dissolution au greffe du tribunal de commerce dont dépend la société et fera paraître l’avis de dissolution au Bodacc et dans un journal d’annonces légales.
Dans le cas où la société aurait des dettes, le liquidateur est chargé de les payer avec l’argent présent sur les comptes de la SCI. Si cela n’est pas suffisant, il est chargé de s’adresser aux associés afin de réclamer le paiement des charges et dettes en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent (un associé qui possède 30% de la société devra 30% des dettes). Après le paiement des dettes, le liquidateur répartit le reste de la trésorerie de la même manière.