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Les solutions d’investissement dans l’ancien en 2022

L’immobilier ancien de plus en plus attractif en 2022.

Plusieurs mesures sont mises en place par le Gouvernement en lien avec la Loi Climat-Résilience. Le principal objectif de cette loi est de lutter contre le dérèglement climatique et renforcer la résilience face à ses effets. Les premières mesures prises sont l’encadrement des loyers pour les appartements énergivores dits « passoires thermiques ». Dès 2025, les logements notés G en terme de DPE seront interdits à la location. Ces changements ont un impact direct sur le marché immobilier. Nous constatons une grande quantité de logements anciens énergivores mis en vente sur le marché depuis l’année dernière, date de mise en place de la loi.

Afin de palier à ces niveaux d’exigences énergétiques, le Gouvernement propose plusieurs solutions pour les propriétaires et les investisseurs.

Le dispositif « Loc’Avantages »

Ce dispositif prend la suite du « Louer Abordable ». Une version simplifiée et plus accessible qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction du prix du loyer pratiqué. Les propriétaires sont tout de même soumis à certaines conditions : louer le logement nue pendant 6 ans minimum dans le cadre d’une convention signée avec l’ANAH. Il existe trois niveaux de loyers qui permettent trois niveaux de réduction d’impôt : -15% à -45%. Bien entendu le logement ne doit pas être une passoire thermique (étiquette >F).

Le Pinel Ancien et la loi Denormandie

Ces deux dispositifs permettent de bénéficier de réductions d’impôt sur le même modèle que celui de la loi Pinel classique mais dans l’ancien. L’avantage pour les investisseurs est de pouvoir acheter un logement ancien en centre-ville refait à neuf avec le charme de l’ancien.

Retrouvez les informations sur ces dispositifs sur nos sites KACIUS : Pinel Ancien et la loi Denormandie.

Le Déficit Foncier

Ce dispositif permet de déduire 100% des travaux sur les revenus fonciers. Découvrez les avantages et les conditions sur notre site Déficit Foncier.

La loi Malraux

La réduction d’impôt est également calculée sur le montant des travaux réalisés par le contribuable. Retrouvez les conditions et nos programmes KACIUS sur le site Loi Malraux.

Monuments Historiques

La restauration des bâtiments inscrits à l’ISMH est éligible à la loi Monuments Historiques. Elle permet de déduire 100% du montant des travaux des revenus fonciers et du revenu global. Retrouvez toutes les informations sur notre site Monuments Historiques.

 

Si vous avez un projet d’investissement et/ou de défiscalisation, contactez nos conseillers KACIUS.

KACIUS sort un nouveau programme à Uzès

L’immobilier ancien réhabilité à Uzès.

Ce programme intimiste est situé en région Occitanie, à 20 minutes du Pont du Gard.

La ville

Uzès se trouve dans le triangle formé par les villes de Nîmes, Alès et Avignon. C’est une élégante ville médiévale avec un riche passé. Elle possède de petites ruelles et des places ombragées pleines de charme, à seulement une heure des plus belles plages de France.

Le projet

Le projet prévoit la restauration d’un immeuble en 4 logements et d’un commerce dans le centre-ville d’Uzès. Il permet aux contribuables français d’investir dans l’immobilier en réduisant leurs impôts grâce aux dispositifs Malraux ou Déficit Foncier. Le ratio travaux sur les appartements est de 73%. Cette répartition entre le prix du foncier et des travaux permet aux investisseurs d’optimiser la rentabilité du projet. Les budgets des logements vont de 172 294€ à 382 815€ pour des typologies allant du T1 au T4.

Voir les lots sur notre site KACIUS Invest.

L’immeuble

Le bâtiment est situé au 26 Boulevard Gambetta, un emplacement idéal. On retrouve à proximité immédiate des sites historiques témoins de la riche histoire de la ville d’Uzès ainsi que toutes les commodités (supermarchés, banques, écoles, transports…). De plus, ce quartier du centre-ville est paisible.

Contact

Pour toute demande d’informations supplémentaires, contactez nos conseillers KACIUS :

  • email : contact@kacius.fr
  • téléphone : 01 42 66 50 70

Vous pouvez également prendre rendez-vous ici.

La Black Week KACIUS jusqu’au 03 décembre

Black Week KACIUS jusqu’à Vendredi 03 Décembre.

De 3 644€ à 8 650€ offerts sur une sélection de biens.

À l’occasion du Black Friday, KACIUS offre les frais de notaire sur une sélection de programmes immobiliers. Les projets éligibles sont situés à Toulon, Nîmes et Avignon. Ils permettent aux investisseurs de bénéficier des dispositifs de défiscalisation Déficit Foncier, Pinel Ancien optimisé ou encore la loi Malraux 30%. De plus, les villes proposées sont des villes moyennes à fort potentiel car elles sont en plein renouvellement urbain. Les demandes locatives sont en pleine croissance.

L’offre proposée est valable pour toute réservation signée avant le vendredi 03 décembre et un acté chez le notaire avant le 03 mars 2022.

Découvrez la sélection de programmes KACIUS :

12 rue des Boucheries à Toulon

C’est un immeuble traversant composé de 10 logements allant du T1 au T3 bis. Il se trouve dans le centre-ancien, à deux pas des nouvelles Halles de Toulon aménagées par la société Biltoki.

Les travaux sont éligibles au Déficit Foncier et au Pinel dans l’ancien optimisé au Déficit Foncier.

Pour voir le programme, cliquez ici.

6 place Duguesclin à Nîmes

Situé sur la place Duguesclin, en plein centre-ville de Nîmes, l’immeuble bénéficie d’un environnement calme et éloigné des axes de passages. Il se composent de 5 appartements, des T2 et des T3.

Les travaux sont éligibles aux dispositifs Déficit Foncier et Pinel Ancien avec un ratio travaux de 74%.

Pour voir le programme, cliquez ici.

17 Rue Carnot à Avignon

Idéalement situé dans le centre historique d’Avignon, cet immeuble propose 8 logements, des T1 et des T2.

Les travaux sont éligibles à la loi Malraux 30% et à 100% au Déficit Foncier.

Pour voir le programme, cliquez ici.

20-22 Rue Carnot à Avignon

Situé dans la même rue que le programme précédent, cet immeuble comprend 8 appartements qui vont du studio au T3.

Les travaux sont également éligible à la loi Malraux et au Déficit Foncier.

Pour voir le programme, cliquez ici.

 

Pour toute demande d’informations ou de réservations de lot, nous vous invitons à contacter notre équipe KACIUS.

Les « passoires thermiques » en 2021

Passoire thermique : définition.

Ce que l’on appelle « passoire thermique » ou « passoire énergétique » dans l’immobilier concerne des logements trop énergivores. Ce sont des biens dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est évalué à F ou G. Ce diagnostic correspond à la consommation d’énergie en kWh par mètre carré et par an. La note va de A (logement très performant) à G (logement trop consommateur d’énergie). Lorsque les logements consomment plus de 330 kWh par mètre carré et par an, ils sont considérés comme des « passoires thermiques ».

À noter qu’un logement dit « passoire thermique » n’est pas obligatoirement un logement insalubre. Le critère jugé ici concerne uniquement la qualité de l’isolation, des équipements et de leur consommation en énergie.

Les « passoires énergétiques » représentent 4,8 millions de logements en France en 2021, soit près de 13% du parc immobilier national. Face à cette donnée, le gouvernement a mis en place des mesures à partir de cette année et sur les années à venir pour améliorer les performances énergétiques des logements.

Les mesures du Gouvernement.

Avec un nombre grandissant de « passoires thermiques » en France, le gouvernement souhaite rapidement agir dans la lutte contre ces logements avec le projet de loi Énergie-Climat (2019). Le projet vise à pousser les propriétaires à rénover ou améliorer leurs biens et ce, en instaurant des contraintes progressives dans le temps. L’objectif est d’atteindre la neutralité carbone en 2050.

Dès cette année 2021, les propriétaires concernés ne peuvent plus augmenter les loyers lors d’un changement de locataire s’ils ne font pas de travaux de rénovation.

L’année prochaine, un audit thermique (en plus du DPE) sera obligatoire pour vendre ou pour louer un bien dont le DPE est inférieur à E.

Les mesures se durcissent en 2023 avec l’interdiction de louer un bien dit « passoire thermique ». Le propriétaire est donc contraint à le rénover.

En 2025, les seuils de consommation énergétique seront encore plus exigeants concernant la location de biens.

Enfin en 2028, tous les propriétaires devront rénover leur bien pour atteindre au minimum le niveau E du DPE.

Les enjeux de l’amélioration des performances énergétiques.

Résoudre cette problématique de consommation excessive d’énergie dans les logements répond à plusieurs enjeux.

Tout d’abord, un enjeu lié au confort et à la santé. Il est difficile de chauffer les pièces d’un logement qui est mal isolé. La chaleur n’est pas homogène dans la pièce et pour réussir à atteindre un degré correct de température, les habitants se voient obligés de surchauffer le logement. De plus, ces logements sont sujets à des problèmes d’humidité et de circulation de l’air, ce qui peut provoquer des maladies respiratoires.

Surchauffer un logement engendre forcément une dépense énergétique supérieure qui se ressent sur la facture. C’est donc un véritable enjeu financier chez tous les occupants de « passoires thermiques ».

Au-delà de la facture énergétique, les biens dont l’étiquette DPE est inférieure à E perdent de la valeur. Les propriétaires ont tout intérêt à améliorer ce point afin d’optimiser la vente de leur logement.

Enfin, c’est la planète qui souffre de ces logements énergivores. La surconsommation d’énergie provoque une augmentation des émissions de gaz à effet de serre.

Les solutions pour les propriétaires de passoires thermiques.

Afin d’aider les propriétaires à rénover leur bien, l’État propose des dispositifs tels que le CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) ou Ma Prime Renov’. Les CEE aident les propriétaires par le biais des fournisseurs d’énergie. Ce dispositif les oblige à financer en partie la rénovation énergétique.

À cela s’ajoute une autre aide appelée Ma Prime Renov’ qui s’adapte à vos revenus. Plus vos revenus sont modestes, plus la prime est élevée. Aussi, la prime est bonifiée suivant le gain énergétique du logement.

Il existe d’autres dispositifs pour financer la rénovation énergétique comme Habiter Mieux sérénité, l’éco-prêt à taux zéro ou encore des aides locales. Nous vous invitons à vous renseigner auprès de votre ville pour connaître les aides accessibles.

Les solutions pour les futurs acheteurs.

Les futurs acheteurs ou investisseurs sont face à plusieurs types de biens immobiliers : le neuf ou l’ancien. L’immobilier neuf est souvent mieux en termes de performances énergétiques, de confort et permet dans certains cas de défiscaliser. Cependant, ces logements sont plus chers à l’achat d’environ 20% et ne sont pas situés en centre-ville (il y a des exceptions). De l’autre côté, l’immobilier ancien est moins cher si l’on compare au neuf, peut avoir plus de charme et être mieux situé. Le point négatif est de devoir réaliser des travaux de rénovation à court ou moyen terme, ce qui va créer un coût supplémentaire.

Afin de regrouper les avantages du neuf notamment en matière de performances énergétiques et ceux de l’ancien (architecture de caractère, centre-ville), il existe un troisième type de biens encore trop peu ciblés par les acheteurs : l’immobilier ancien réhabilité ! Grâce à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Denormandie, le déficit foncier, la loi Malraux ou encore Monuments Historiques, il est possible d’investir dans des biens d’exceptions tout en bénéficiant de réductions d’impôts.

Comme évoqué dans cet article, les logements anciens dits « passoires énergétiques » deviennent problématiques et représentent plus de 70% de biens à la vente dans certaines grandes villes comme Paris, Rennes ou Nantes. Investir dans l’immobilier ancien réhabilité permet d’acquérir un bien ancien avec une classe DPE optimale. Cela permet également de contribuer à la sauvegarde du patrimoine français.

Découvrez les biens anciens réhabilités d’exception proposés par KACIUS.

Les dispositifs Denormandie et Censi-Bouvard prolongés

Les dispositifs de réduction d’impôts, Denormandie et Censi-Bouvard, ont été prolongés par les députés de la commission des finances. Cette prolongation permet aux investisseurs de gagner en visibilité et en temps pour investir.

Le dispositif Denormandie ancien

La réduction d’impôt Denormandie devait être accessible jusqu’au 31/12/2022 mais celle-ci a été prolongée au 31/12/2023. Ce dispositif permet aux investisseurs d’acquérir des biens à rénover dans les communes du plan Action Coeur de Ville ou conventionnées « revitalisation du territoire »* et de bénéficier de réductions d’impôt allant de 12 à 21% du prix d’achat. Les avantages fiscaux sont variables en fonction de la durée d’application du dispositif choisie par l’investisseur : 6, 9 ou 12 ans. La rénovation des biens doit améliorer leurs performances énergétiques et doit représenter plus de 25% du coût total de l’opération.

*il y a 222 communes concernées par le dispositif Denormandie. L’Etat a sélectionné ces villes afin de les aider dans leurs projets de rénovation urbains.

Les avantages principaux des investissements immobiliers en Denormandie sont de bénéficier d’une réduction d’impôt semblable à celle du dispositif Pinel mais dans l’ancien et en centre-ville. Ces investissements se trouvent généralement sur des marchés porteurs où la demande locative est élevée ou en forte croissance.

Le dispositif Censi-Bouvard

Il devait prendre fin le 31/12/2021 mais suite à la crise sanitaire, les députés l’ont prolongé d’une année, soit jusqu’au 31/12/2022. La loi Censi-Bouvard permet de réduire 11% du montant investi de ses impôts. Les biens éligibles sont ceux dans les résidences de services de type résidence étudiante, résidence séniors ou EHPAD. La réduction d’impôts va de 1200 € à 3667 €. La récupération de la TVA à 20% de l’investissement est également possible. Il est possible de cumuler plusieurs investissements Censi-Bouvard la même année et de ce fait augmenter ses avantages fiscaux.

La prolongation de ce dispositif est une bonne nouvelle pour les investisseurs qui pourront encore profiter de ses avantages une année de plus. Au delà de la réduction d’impôt de 11% du prix HT du logement, le Censi-Bouvard offre la possibilité d’avoir un abattement de 50% sur les revenus locatifs. De plus, la gestion de l’investissement est simplifiée par la société de gestion de la résidence. Cette dernière va s’occuper des contraintes de gestion locative et administrative. Un bail commercial d’au moins 9 ans est établi, qui garantit les loyers.

Bien que ces prolongations devraient être confirmées, nous attendons la validation finale de l’Assemblée nationale et du Sénat.

Contacter KACIUS

Nous vous invitons à contacter nos conseillers KACIUS si vous avez un projet d’investissement immobilier.