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Focus sur la loi de finances 2023

Focus sur les nouveautés de la Loi de Finances 2023

Le 31 décembre 2022, la nouvelle loi de finances pour 2023 a été publiée au JO. Retour sur les 5 principales mesures et modifications qui ont un impact sur la gestion de patrimoine immobilier.

  • Changement des tranches d’impositions et introduction du Taux Marginal d’Imposition (TMI)

En 2023, les limites des tranches du barème de l’IR sont revalorisées de 5,4%
Le barème de l’imposition des revenus perçus en 2022 s’en trouve ainsi modifié comme suit :

  • jusqu’à 10 777 € : 0 %
  • de 10 777 à 27 478 € : 11 %
  • de 27 478 à 78 570 € : 30 %
  • de 78 570 à 168 994 € : 41 %
  • plus de 168 994 € : 45 %

De plus, et c’est une petite nouveauté, votre avis d’imposition précisera votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) en plus de votre Taux Moyen d’Imposition. Il ne faut pas confondre les deux : on vous explique. Le TMI permet de mesurer le coût fiscal de vos revenus complémentaires. C’est tout simplement le taux auquel vous êtes imposé sur la dernière tranche de vos revenus (l’impôt sur le revenu étant calculé avec 5 tranches selon un barème progressif : 0% ; 11% ; 30% ; 41% ; 45%). Le Taux Moyen d’Imposition, quant à lui, représente la part de votre impôt dans vos revenus.

  • Déficit Foncier : le plafond d’imputation est doublé !

Pour lutter contre les « passoires thermiques » et donc inciter les propriétaires-bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement mis à la location, le gouvernement a décidé de doubler le plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique. Le nouveau seuil d’imputation passe alors de 21 400 € contre 10 700 € précédemment. Ce doublement de plafond est cependant accordé sous certaines conditions :

  • le déficit foncier est le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique
  • le logement, qui était dans une classe énergétique E, F ou G doit passer à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025
  • et enfin, les dépenses de rénovation énergétique doivent être faites avant le 31 décembre 2025

  • Le dispositif Pinel évolue : comment bénéficier encore du taux plein en 2023 ?

Des prix du neuf qui restent soutenus, des taux de crédit qui continuent d’augmenter et un avantage fiscal revu à la baisse… telles sont les conditions entourant en 2023 l’investissement locatif en Loi Pinel.  Ce dispositif créé en 2014 et qui octroie une réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier locatif connait donc des aménagements majeurs en 2023 avec notamment une baisse sensible de son avantage fiscal (avant une disparition totale en 2024).

Ainsi pour un bien acheté en 2022, la réduction d’impôt est de :

  • 12 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 6 ans
  • 18 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans
  • 21 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 12 ans

Pour un bien acheté en 2023, la réduction d’impôt est de :

  • 10,5 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 6 ans
  • 15 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans
  • 17,5 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 12 ans

Pour un bien acheté en 2024, la réduction d’impôt est de :

  • 9 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 6 ans
  • 12 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans
  • 14 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 12 ans

Seul le Pinel Plus (ou Super Pinel) permettra de bénéficier de l’avantage fiscal maximum qu’octroyait le dispositif original. Mais avec des critères (en termes d’habitabilité, de performance environnementale et/ou emplacements prioritaires) nettement plus contraignants et stricts. Ainsi, les logements doivent être situés dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville et proposer un niveau de qualité supérieur à la réglementation en termes de critères environnementaux.

  • Reconductions des dispositifs Malraux et Denormandie

Rappelons que la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation appliqué depuis 1962. Elle a pour but d‘aider les propriétaires à rénover et protéger leurs biens immobiliers compris dans un site Patrimonial Remarquable, doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). La loi Malraux favorise ainsi l’investissement locatif dans l’ancien et incite les investisseurs privés à contribuer à la restauration et à l’entretien du Patrimoine National. C’est un dispositif fiscal particulièrement incitatif : la réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120.000 € sur une année (la réduction maximale est de 30% des travaux, et ceux-ci sont plafonnés à 400.000 € tous les 4 ans).

La loi Denormandie, quant à elle, n’évolue pas non plus en 2023. Cette réduction d’impôt sur le revenu vise les particuliers achetant un logement à rénover pour le mettre en location, dans un quartier ancien dégradé. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% dans la limite de 300 000 €. Cette réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Et pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bien dit être loué de 6 à 12 ans avec des loyers plafonnés. Un investissement loi Denormandie permet donc au contribuable de se constituer un patrimoine en ne finançant qu’une partie de l’appartement.

  • Fin du Dispositif Censi Bouvard

Ce dispositif initié en 2012 par l’Etat permettait de soutenir l’investissement dans l’immobilier locatif en résidences de service neuves ou rénovées. Il n’a malheureusement pas été renouvelé en 2023. Pour rappel, les investisseurs en résidence meublée pouvaient réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’immeuble et récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.

Clap de fin définitif donc pour ce dispositif de défiscalisation immobilière qui a bénéficié à 85 000 ménages depuis sa création (selon le rapport de l’Inspection Générale des Finances et du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable). Ce n’est pas une immense surprise dans la mesure où ce dispositif devait initialement s’arrêter en 2018, et en 2021.

 

Pour toute demande d’informations, vous pouvez contacter notre équipe KACIUS par téléphone au 01 42 66 50 70 ou par email à l’adresse contact@kacius.fr.

Faut-il investir dans le neuf en 2023 ?

Dans un contexte difficile et baissier du marché de l’immobilier neuf, c’est aujourd’hui la valorisation à long terme de cet investissement qui laisse entrevoir des perspectives intéressantes pour les acquéreurs.

C’est un fait, nous traversons une crise du logement sans pareil. Le marché du neuf est à la peine et se traduit naturellement par un repli des ventes significatif. Les raisons sont multiples avec en tête : l’inflation bien sûr, le manque notable d’offres et la folle hausse conjoncturelle des coûts de construction. Cette pénurie de l’offre neuve alors que les besoins demeurent importants font que les logements deviennent rares et chers. Les lancements commerciaux n’ont plus le même accueil qu’avant la crise.

Le constat est sans appel, le marché est tendu et le prix moyen d’un logement neuf dans les villes de plus de 50.000 habitants continue donc de grimper. Il est aujourd’hui de près de 5.500 €/m² (avec Paris en haut de classement suivi par Lyon et Nice). Et du côté des crédits immobiliers, c’est le même constat avec un taux d’emprunt qui atteint près de 2,5% en moyenne sur 20 ans en décembre (le taux d’usure étant lui passé à 3,57%) et en parallèle des conditions de financement qui se durcissent très nettement. Des conditions difficiles donc pour les investisseurs confrontés également à une obligation d’apport plus important.

  • Parlons dispositif : quelles solutions d’investissements pour 2023 ?

Soulagement sur le front des dispositifs 2023 : le Pinel instauré en 2014 est maintenu. Cependant le dispositif s’est allégé. Pour faire simple, en ne regardant que quelques indicateurs, la réduction fiscale passe à 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans (alors qu’elle était de 21% en 2022). Pour le taux plein, c’est donc vers le dispositif Pinel+ (ou super Pinel) qu’il faudra se tourner. Toutefois l’achat devra respecter des nouveaux critères (logements dits « verts » témoignant de bonnes performances énergétiques et des surfaces minimales nettement plus importantes). Peu de dossiers devraient néanmoins rentrer dans ces critères.

  • Faut-il donc investir aujourd’hui dans le neuf pour se constituer un patrimoine ou reporter à plus tard cet investissement ?

Inutile de ménager le suspense : oui, on peut encore répondre par l’affirmative en 2023 à cette question. En effet malgré une rentabilité certes moins importante (un rendement brut qui devrait se situer entre 2,5 et 4%), la reconduction du dispositif Pinel jusqu’à fin 2024 reste intéressante. Et comme il n’y a pas d’amélioration des taux d’emprunt immobilier à espérer dans un avenir proche, ni de baisse des prix substantielle à prévoir, il s’agit toujours d’une opportunité à saisir pour se construire un patrimoine immobilier.

D’autre part, la toute récente loi Climat, imposant de facto une réglementation sur le marché de l’ancien, avec l’exclusion des passoires thermiques, favorise indubitablement le Neuf. Les logements Pinel étant plus naturellement en adéquation avec les critères environnementaux draconiens de demain. L’avantage fiscale n’est plus le seul intérêt, la transmission d’un patrimoine qui sera pérennisé et valorisé sur le long terme devient un argument majeur pour les investisseurs.

Pour toute demande d’informations, vous pouvez contacter notre équipe KACIUS par téléphone au 01 42 66 50 70 ou par email à l’adresse contact@kacius.fr.

KACIUS sort un nouveau programme à Uzès

L’immobilier ancien réhabilité à Uzès.

Ce programme intimiste est situé en région Occitanie, à 20 minutes du Pont du Gard.

La ville

Uzès se trouve dans le triangle formé par les villes de Nîmes, Alès et Avignon. C’est une élégante ville médiévale avec un riche passé. Elle possède de petites ruelles et des places ombragées pleines de charme, à seulement une heure des plus belles plages de France.

Le projet

Le projet prévoit la restauration d’un immeuble en 4 logements et d’un commerce dans le centre-ville d’Uzès. Il permet aux contribuables français d’investir dans l’immobilier en réduisant leurs impôts grâce aux dispositifs Malraux ou Déficit Foncier. Le ratio travaux sur les appartements est de 73%. Cette répartition entre le prix du foncier et des travaux permet aux investisseurs d’optimiser la rentabilité du projet. Les budgets des logements vont de 172 294€ à 382 815€ pour des typologies allant du T1 au T4.

Voir les lots sur notre site KACIUS Invest.

L’immeuble

Le bâtiment est situé au 26 Boulevard Gambetta, un emplacement idéal. On retrouve à proximité immédiate des sites historiques témoins de la riche histoire de la ville d’Uzès ainsi que toutes les commodités (supermarchés, banques, écoles, transports…). De plus, ce quartier du centre-ville est paisible.

Contact

Pour toute demande d’informations supplémentaires, contactez nos conseillers KACIUS :

  • email : contact@kacius.fr
  • téléphone : 01 42 66 50 70

Vous pouvez également prendre rendez-vous ici.

Les « passoires thermiques » en 2021

Passoire thermique : définition.

Ce que l’on appelle « passoire thermique » ou « passoire énergétique » dans l’immobilier concerne des logements trop énergivores. Ce sont des biens dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est évalué à F ou G. Ce diagnostic correspond à la consommation d’énergie en kWh par mètre carré et par an. La note va de A (logement très performant) à G (logement trop consommateur d’énergie). Lorsque les logements consomment plus de 330 kWh par mètre carré et par an, ils sont considérés comme des « passoires thermiques ».

À noter qu’un logement dit « passoire thermique » n’est pas obligatoirement un logement insalubre. Le critère jugé ici concerne uniquement la qualité de l’isolation, des équipements et de leur consommation en énergie.

Les « passoires énergétiques » représentent 4,8 millions de logements en France en 2021, soit près de 13% du parc immobilier national. Face à cette donnée, le gouvernement a mis en place des mesures à partir de cette année et sur les années à venir pour améliorer les performances énergétiques des logements.

Les mesures du Gouvernement.

Avec un nombre grandissant de « passoires thermiques » en France, le gouvernement souhaite rapidement agir dans la lutte contre ces logements avec le projet de loi Énergie-Climat (2019). Le projet vise à pousser les propriétaires à rénover ou améliorer leurs biens et ce, en instaurant des contraintes progressives dans le temps. L’objectif est d’atteindre la neutralité carbone en 2050.

Dès cette année 2021, les propriétaires concernés ne peuvent plus augmenter les loyers lors d’un changement de locataire s’ils ne font pas de travaux de rénovation.

L’année prochaine, un audit thermique (en plus du DPE) sera obligatoire pour vendre ou pour louer un bien dont le DPE est inférieur à E.

Les mesures se durcissent en 2023 avec l’interdiction de louer un bien dit « passoire thermique ». Le propriétaire est donc contraint à le rénover.

En 2025, les seuils de consommation énergétique seront encore plus exigeants concernant la location de biens.

Enfin en 2028, tous les propriétaires devront rénover leur bien pour atteindre au minimum le niveau E du DPE.

Les enjeux de l’amélioration des performances énergétiques.

Résoudre cette problématique de consommation excessive d’énergie dans les logements répond à plusieurs enjeux.

Tout d’abord, un enjeu lié au confort et à la santé. Il est difficile de chauffer les pièces d’un logement qui est mal isolé. La chaleur n’est pas homogène dans la pièce et pour réussir à atteindre un degré correct de température, les habitants se voient obligés de surchauffer le logement. De plus, ces logements sont sujets à des problèmes d’humidité et de circulation de l’air, ce qui peut provoquer des maladies respiratoires.

Surchauffer un logement engendre forcément une dépense énergétique supérieure qui se ressent sur la facture. C’est donc un véritable enjeu financier chez tous les occupants de « passoires thermiques ».

Au-delà de la facture énergétique, les biens dont l’étiquette DPE est inférieure à E perdent de la valeur. Les propriétaires ont tout intérêt à améliorer ce point afin d’optimiser la vente de leur logement.

Enfin, c’est la planète qui souffre de ces logements énergivores. La surconsommation d’énergie provoque une augmentation des émissions de gaz à effet de serre.

Les solutions pour les propriétaires de passoires thermiques.

Afin d’aider les propriétaires à rénover leur bien, l’État propose des dispositifs tels que le CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) ou Ma Prime Renov’. Les CEE aident les propriétaires par le biais des fournisseurs d’énergie. Ce dispositif les oblige à financer en partie la rénovation énergétique.

À cela s’ajoute une autre aide appelée Ma Prime Renov’ qui s’adapte à vos revenus. Plus vos revenus sont modestes, plus la prime est élevée. Aussi, la prime est bonifiée suivant le gain énergétique du logement.

Il existe d’autres dispositifs pour financer la rénovation énergétique comme Habiter Mieux sérénité, l’éco-prêt à taux zéro ou encore des aides locales. Nous vous invitons à vous renseigner auprès de votre ville pour connaître les aides accessibles.

Les solutions pour les futurs acheteurs.

Les futurs acheteurs ou investisseurs sont face à plusieurs types de biens immobiliers : le neuf ou l’ancien. L’immobilier neuf est souvent mieux en termes de performances énergétiques, de confort et permet dans certains cas de défiscaliser. Cependant, ces logements sont plus chers à l’achat d’environ 20% et ne sont pas situés en centre-ville (il y a des exceptions). De l’autre côté, l’immobilier ancien est moins cher si l’on compare au neuf, peut avoir plus de charme et être mieux situé. Le point négatif est de devoir réaliser des travaux de rénovation à court ou moyen terme, ce qui va créer un coût supplémentaire.

Afin de regrouper les avantages du neuf notamment en matière de performances énergétiques et ceux de l’ancien (architecture de caractère, centre-ville), il existe un troisième type de biens encore trop peu ciblés par les acheteurs : l’immobilier ancien réhabilité ! Grâce à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Denormandie, le déficit foncier, la loi Malraux ou encore Monuments Historiques, il est possible d’investir dans des biens d’exceptions tout en bénéficiant de réductions d’impôts.

Comme évoqué dans cet article, les logements anciens dits « passoires énergétiques » deviennent problématiques et représentent plus de 70% de biens à la vente dans certaines grandes villes comme Paris, Rennes ou Nantes. Investir dans l’immobilier ancien réhabilité permet d’acquérir un bien ancien avec une classe DPE optimale. Cela permet également de contribuer à la sauvegarde du patrimoine français.

Découvrez les biens anciens réhabilités d’exception proposés par KACIUS.