La loi Cosse ancien est un nouveau dispositif fiscal qui se substitue aux dispositifs Borloo ancien et Besson ancien dont il reprend de nombreuses caractéristiques en s’étendant toutefois dans les zones tendues caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement et s’ouvrant à des foyers modestes.
Ainsi les dispositifs Borloo ancien et Besson ancien, jugés peu efficaces, seront progressivement supprimés.

Le Cosse ancien permet aux propriétaires bailleurs de logements – personnes physiques ou des associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) dont les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers – de bénéficier d’une déduction forfaitaire des revenus fonciers à compter de l’imposition des revenus 2017 (cf. article 46 de LFR2016 et article 31 du CGI). Cette déduction fiscale est conditionnée par la mise en location de logements dans le cadre d’une convention ANAH conclue entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Voyons ici les conditions d’éligibilité et l’avantage fiscal de la loi Cosse ancien.

La loi Cosse ancien : Conditions d’éligibilité

Le bénéfice de la déduction fiscale est subordonné à l’engagement propriétaire bailleur de louer ou de donner en mandat de gestion, le logement nu à usage d’habitation principale. Les associés de société non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) s’engagent à conserver des parts pendant toute la durée de la convention à loyer maîtrisé (convention à loyer intermédiaire, social ou très social).

Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement.

Quant à location, celle-ci ne peut être consentie au profit de certains bénéficiaires tels que :

• Les membres du foyer fiscal,
• Les ascendants ou descendants du contribuable,
• La personne occupant déjà le logement (sauf en cas de renouvellement du bail),
• L’un des associés, un descendant ou un ascendant d’un associé, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS.

L’avantage fiscal s’applique également aux logements donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé agréé dans les cas suivants :

• Location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes aux revenus très modestes, ou aux personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition,
• Hébergement de ces mêmes personnes.

Toutefois, pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’organisme public ou privé agréé s’engage à ne fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Avantage fiscal de la loi Cosse ancien : Principe et remise en cause

L’avantage fiscal de la loi Cosse ancien consiste en une déduction des revenus fonciers dont le taux varie selon que les bailleurs s’engagent à louer, ou à donner en mandat de gestion, le logement nu à usage d’habitation principale, pour un loyer ne dépassant pas certains montants, à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

Le bénéfice fiscal du dispositif Cosse ancien est remis en cause en cas de non-respect de l’un des engagements de mise en location ou de conservation des parts ou de cession du logement ou des parts sociales (SCI).

La remise en cause de la déduction forfaitaire des revenus fonciers entraîne la reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession.

Toutefois, aucune reprise n’est effectuée si la cause de la rupture de l’engagement, ou la cession, intervient est de l’ordre :

• d’une invalidité de la 2ème ou 3ème catégorie,
• d’un licenciement,
• ou du décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.

La loi Cosse ancien : Cumul avec d’autres dispositifs fiscaux

La déduction forfaitaire des revenus fonciers offerte par la loi Cosse ancien n’est pas cumulable avec les dispositifs suivants : Pinel, Duflot, Scellier, Girardin outre-mer, Robien, Borloo (neuf et ancien), Besson (neuf et ancien), Périssol, régime du micro-foncier, Monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la « Fondation du patrimoine »,

La réduction d’impôt relative aux investissements effectués dans une résidence hôtelière à vocation sociale ne sont pas compatibles non plus avec la déduction Cosse ancien.

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