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Focus sur les nouveautés de la Loi de Finances 2023

Le 31 décembre 2022, la nouvelle loi de finances pour 2023 a été publiée au JO. Retour sur les 5 principales mesures et modifications qui ont un impact sur la gestion de patrimoine immobilier.

  • Changement des tranches d’impositions et introduction du Taux Marginal d’Imposition (TMI)

En 2023, les limites des tranches du barème de l’IR sont revalorisées de 5,4%
Le barème de l’imposition des revenus perçus en 2022 s’en trouve ainsi modifié comme suit :

  • jusqu’à 10 777 € : 0 %
  • de 10 777 à 27 478 € : 11 %
  • de 27 478 à 78 570 € : 30 %
  • de 78 570 à 168 994 € : 41 %
  • plus de 168 994 € : 45 %

De plus, et c’est une petite nouveauté, votre avis d’imposition précisera votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) en plus de votre Taux Moyen d’Imposition. Il ne faut pas confondre les deux : on vous explique. Le TMI permet de mesurer le coût fiscal de vos revenus complémentaires. C’est tout simplement le taux auquel vous êtes imposé sur la dernière tranche de vos revenus (l’impôt sur le revenu étant calculé avec 5 tranches selon un barème progressif : 0% ; 11% ; 30% ; 41% ; 45%). Le Taux Moyen d’Imposition, quant à lui, représente la part de votre impôt dans vos revenus.

  • Déficit Foncier : le plafond d’imputation est doublé !

Pour lutter contre les « passoires thermiques » et donc inciter les propriétaires-bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement mis à la location, le gouvernement a décidé de doubler le plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique. Le nouveau seuil d’imputation passe alors de 21 400 € contre 10 700 € précédemment. Ce doublement de plafond est cependant accordé sous certaines conditions :

  • le déficit foncier est le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique
  • le logement, qui était dans une classe énergétique E, F ou G doit passer à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025
  • et enfin, les dépenses de rénovation énergétique doivent être faites avant le 31 décembre 2025
  • Le dispositif Pinel évolue : comment bénéficier encore du taux plein en 2023 ?

Des prix du neuf qui restent soutenus, des taux de crédit qui continuent d’augmenter et un avantage fiscal revu à la baisse… telles sont les conditions entourant en 2023 l’investissement locatif en Loi Pinel.  Ce dispositif créé en 2014 et qui octroie une réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier locatif connait donc des aménagements majeurs en 2023 avec notamment une baisse sensible de son avantage fiscal (avant une disparition totale en 2024).

Ainsi pour un bien acheté en 2022, la réduction d’impôt est de :

  • 12 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 6 ans
  • 18 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans
  • 21 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 12 ans

Pour un bien acheté en 2023, la réduction d’impôt est de :

  • 10,5 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 6 ans
  • 15 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans
  • 17,5 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 12 ans

Pour un bien acheté en 2024, la réduction d’impôt est de :

  • 9 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 6 ans
  • 12 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 9 ans
  • 14 % en s’engageant à louer le bien pour une durée de 12 ans

Seul le Pinel Plus (ou Super Pinel) permettra de bénéficier de l’avantage fiscal maximum qu’octroyait le dispositif original. Mais avec des critères (en termes d’habitabilité, de performance environnementale et/ou emplacements prioritaires) nettement plus contraignants et stricts. Ainsi, les logements doivent être situés dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville et proposer un niveau de qualité supérieur à la réglementation en termes de critères environnementaux.

  • Reconductions des dispositifs Malraux et Denormandie

Rappelons que la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation appliqué depuis 1962. Elle a pour but d‘aider les propriétaires à rénover et protéger leurs biens immobiliers compris dans un site Patrimonial Remarquable, doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). La loi Malraux favorise ainsi l’investissement locatif dans l’ancien et incite les investisseurs privés à contribuer à la restauration et à l’entretien du Patrimoine National. C’est un dispositif fiscal particulièrement incitatif : la réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120.000 € sur une année (la réduction maximale est de 30% des travaux, et ceux-ci sont plafonnés à 400.000 € tous les 4 ans).

La loi Denormandie, quant à elle, n’évolue pas non plus en 2023. Cette réduction d’impôt sur le revenu vise les particuliers achetant un logement à rénover pour le mettre en location, dans un quartier ancien dégradé. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% dans la limite de 300 000 €. Cette réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Et pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bien dit être loué de 6 à 12 ans avec des loyers plafonnés. Un investissement loi Denormandie permet donc au contribuable de se constituer un patrimoine en ne finançant qu’une partie de l’appartement.

  • Fin du Dispositif Censi Bouvard

Ce dispositif initié en 2012 par l’Etat permettait de soutenir l’investissement dans l’immobilier locatif en résidences de service neuves ou rénovées. Il n’a malheureusement pas été renouvelé en 2023. Pour rappel, les investisseurs en résidence meublée pouvaient réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’immeuble et récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.

Clap de fin définitif donc pour ce dispositif de défiscalisation immobilière qui a bénéficié à 85 000 ménages depuis sa création (selon le rapport de l’Inspection Générale des Finances et du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable). Ce n’est pas une immense surprise dans la mesure où ce dispositif devait initialement s’arrêter en 2018, et en 2021.

 

Pour toute demande d’informations, vous pouvez contacter notre équipe KACIUS par téléphone au 01 42 66 50 70 ou par email à l’adresse contact@kacius.fr.

Faut-il investir dans le neuf en 2023 ?

Dans un contexte difficile et baissier du marché de l’immobilier neuf, c’est aujourd’hui la valorisation à long terme de cet investissement qui laisse entrevoir des perspectives intéressantes pour les acquéreurs.

C’est un fait, nous traversons une crise du logement sans pareil. Le marché du neuf est à la peine et se traduit naturellement par un repli des ventes significatif. Les raisons sont multiples avec en tête : l’inflation bien sûr, le manque notable d’offres et la folle hausse conjoncturelle des coûts de construction. Cette pénurie de l’offre neuve alors que les besoins demeurent importants font que les logements deviennent rares et chers. Les lancements commerciaux n’ont plus le même accueil qu’avant la crise.

Le constat est sans appel, le marché est tendu et le prix moyen d’un logement neuf dans les villes de plus de 50.000 habitants continue donc de grimper. Il est aujourd’hui de près de 5.500 €/m² (avec Paris en haut de classement suivi par Lyon et Nice). Et du côté des crédits immobiliers, c’est le même constat avec un taux d’emprunt qui atteint près de 2,5% en moyenne sur 20 ans en décembre (le taux d’usure étant lui passé à 3,57%) et en parallèle des conditions de financement qui se durcissent très nettement. Des conditions difficiles donc pour les investisseurs confrontés également à une obligation d’apport plus important.

  • Parlons dispositif : quelles solutions d’investissements pour 2023 ?

Soulagement sur le front des dispositifs 2023 : le Pinel instauré en 2014 est maintenu. Cependant le dispositif s’est allégé. Pour faire simple, en ne regardant que quelques indicateurs, la réduction fiscale passe à 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans (alors qu’elle était de 21% en 2022). Pour le taux plein, c’est donc vers le dispositif Pinel+ (ou super Pinel) qu’il faudra se tourner. Toutefois l’achat devra respecter des nouveaux critères (logements dits « verts » témoignant de bonnes performances énergétiques et des surfaces minimales nettement plus importantes). Peu de dossiers devraient néanmoins rentrer dans ces critères.

  • Faut-il donc investir aujourd’hui dans le neuf pour se constituer un patrimoine ou reporter à plus tard cet investissement ?

Inutile de ménager le suspense : oui, on peut encore répondre par l’affirmative en 2023 à cette question. En effet malgré une rentabilité certes moins importante (un rendement brut qui devrait se situer entre 2,5 et 4%), la reconduction du dispositif Pinel jusqu’à fin 2024 reste intéressante. Et comme il n’y a pas d’amélioration des taux d’emprunt immobilier à espérer dans un avenir proche, ni de baisse des prix substantielle à prévoir, il s’agit toujours d’une opportunité à saisir pour se construire un patrimoine immobilier.

D’autre part, la toute récente loi Climat, imposant de facto une réglementation sur le marché de l’ancien, avec l’exclusion des passoires thermiques, favorise indubitablement le Neuf. Les logements Pinel étant plus naturellement en adéquation avec les critères environnementaux draconiens de demain. L’avantage fiscale n’est plus le seul intérêt, la transmission d’un patrimoine qui sera pérennisé et valorisé sur le long terme devient un argument majeur pour les investisseurs.

Pour toute demande d’informations, vous pouvez contacter notre équipe KACIUS par téléphone au 01 42 66 50 70 ou par email à l’adresse contact@kacius.fr.

Les dispositifs Denormandie et Censi-Bouvard prolongés

Les dispositifs de réduction d’impôts, Denormandie et Censi-Bouvard, ont été prolongés par les députés de la commission des finances. Cette prolongation permet aux investisseurs de gagner en visibilité et en temps pour investir.

Le dispositif Denormandie ancien

La réduction d’impôt Denormandie devait être accessible jusqu’au 31/12/2022 mais celle-ci a été prolongée au 31/12/2023. Ce dispositif permet aux investisseurs d’acquérir des biens à rénover dans les communes du plan Action Coeur de Ville ou conventionnées « revitalisation du territoire »* et de bénéficier de réductions d’impôt allant de 12 à 21% du prix d’achat. Les avantages fiscaux sont variables en fonction de la durée d’application du dispositif choisie par l’investisseur : 6, 9 ou 12 ans. La rénovation des biens doit améliorer leurs performances énergétiques et doit représenter plus de 25% du coût total de l’opération.

*il y a 222 communes concernées par le dispositif Denormandie. L’Etat a sélectionné ces villes afin de les aider dans leurs projets de rénovation urbains.

Les avantages principaux des investissements immobiliers en Denormandie sont de bénéficier d’une réduction d’impôt semblable à celle du dispositif Pinel mais dans l’ancien et en centre-ville. Ces investissements se trouvent généralement sur des marchés porteurs où la demande locative est élevée ou en forte croissance.

Le dispositif Censi-Bouvard

Il devait prendre fin le 31/12/2021 mais suite à la crise sanitaire, les députés l’ont prolongé d’une année, soit jusqu’au 31/12/2022. La loi Censi-Bouvard permet de réduire 11% du montant investi de ses impôts. Les biens éligibles sont ceux dans les résidences de services de type résidence étudiante, résidence séniors ou EHPAD. La réduction d’impôts va de 1200 € à 3667 €. La récupération de la TVA à 20% de l’investissement est également possible. Il est possible de cumuler plusieurs investissements Censi-Bouvard la même année et de ce fait augmenter ses avantages fiscaux.

La prolongation de ce dispositif est une bonne nouvelle pour les investisseurs qui pourront encore profiter de ses avantages une année de plus. Au delà de la réduction d’impôt de 11% du prix HT du logement, le Censi-Bouvard offre la possibilité d’avoir un abattement de 50% sur les revenus locatifs. De plus, la gestion de l’investissement est simplifiée par la société de gestion de la résidence. Cette dernière va s’occuper des contraintes de gestion locative et administrative. Un bail commercial d’au moins 9 ans est établi, qui garantit les loyers.

Bien que ces prolongations devraient être confirmées, nous attendons la validation finale de l’Assemblée nationale et du Sénat.

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