Le marché immobilier de bureau

Le marché mobilier de bureau connait une année 2018 florissante. On observe une multitude de parcs d’activités tertiaires se créer. Les entreprises disposent ainsi d’une offre étendue en termes de locaux.

La tendance est à l’émergence de surfaces importantes qui attirent également les investisseurs étrangers à investir dans ce type de locaux, dans les métropoles françaises.

À Montpellier par exemple, les conditions sont attractives, ainsi l’investissement d’entreprise y est prégnant. En 2017, la ville a connu une hausse de transactions de bureaux de 24%.

Les bureaux représentent 72% du volume total investi tandis que la part des commerces régressent de 12%.

Le marché immobilier de bureau, les espaces de coworking

En 2017, ces espaces représentaient 5 % de la demande soit une augmentation de 6 points par rapport à 2016.

Défiscalisation et séparation 

La défiscalisation vous permet de réduire vos impôts. Si vous concrétisez ce projet à deux, que ce passe-t-il en cas de rupture ?

Défiscalisation et séparation : les couples mariés ou pacsés

 Vous êtes soumis à un certain nombre de conditions telles que la mise en location de votre bien pendant 9 ans pour le dispositif Pinel par exemple. Si vous vous séparez de votre conjoint après un mariage ou un pacs, c’est dans la grande majorité des cas le conjoint attributaire qui reprend la gestion du bien et continue la gestion à titre personnel. Vous devez toutefois en avertir l’administration fiscale.

Défiscalisation et séparation  : les concubins

Si vous avez investi ensemble et étiez fiscalement indépendant, après votre séparation chacun gère ses placements individuellement.

 Toutefois, cela se complique si l’un d’entre vous veut récupérer sa part. En effet, l’engagement de location prend fin et de fait, les avantages fiscaux associés. Le fisc récupère ainsi les avantages sous forme d’impôts des 2 investisseurs comprenant donc celui qui rachète la part de l’autre. De plus, il faut ajouter à cela les intérêts de retard et les autres pénalités qui peuvent en découler.

Défiscalisation et séparation   : les recours

Afin de remédier à cela, vous avez la possibilité d’établir une convention d’indivision. Celle-ci peut durer jusqu’à 5 ans et se renouveler. Elle admet que le partage ne peut avoir lieu que dans le cadre d’une cause juste telle que la perte ou la baisse remarquée de vos revenus.

L’évolution du marché immobilier 2018

Le réseau Laforêt a exposé son dernier bilan du premier semestre 2018. D’après l’agence, le marché immobilier reste dynamique, mais tend à se modérer. En effet, les taux d’intérêt, toujours bas, incitent largement à investir. Toutefois, les stocks ont tendance à se raréfier principalement dans les zones tendues et notamment en Ile – de – France.

L’évolution du marché immobilier 2018 : les transactions en hausse

À l’échelle nationale, le volume de transactions a augmenté de 2% au 1 er semestre, de la même manière que l’année dernière. En ce qui concerne la capitale, le volume de transactions a augmenté de 4.5% alors qu’à la même période, l’année dernière, il avait augmenté de 14.5 %.

Les prix sont en constante augmentation, surtout dans les métropoles et les grandes villes où il y a de l’emploi et des infrastructures. On constate une augmentation de 7.4% par rapport à 2017 à Paris, 3.9% en Ile de France et 3.7% en régions.

L’évolution du marché immobilier 2018 : la demande augmente

La demande est en progression : de l’ordre de + de 5% par rapport au 1er semestre de l’année dernière. En revanche, l’offre est en baisse avec -9% à l’échelle nationale et -12% en Ile – de – France.

Dans la région parisienne, l’impact est plus soutenu que dans le reste de la France. Cela s’explique par le fait que l’on observe un élan de Parisiens s’installant dans la première couronne, principalement les Hauts-de-Seine et le Val de Marne.

Pour ce qui est des nouvelles réglementations, la loi ELAN aura certainement un effet sur le marché locatif ainsi que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Toutefois ces conséquences sont difficiles à prévoir.  D’après l’agence Laforêt, le volume des transactions ne devrait pas être aussi important au 2nd semestre, il devrait se stabiliser. Les prix devraient également « se contenir sous un seuil acceptable »

La loi antifraude : les 7 mesures phares

Elle prévoit plusieurs mesures qui ont vocation à augmenter le recours aux renseignements des diverses fraudes fiscales, mais aussi de déployer des moyens efficients contre l’évasion fiscale. Ce projet de lutte contre la fraude sera débattu avant l’été, il s’articule autour de 7 mesures phares.

1. Loi antifraude : la « police fiscale »

La police fiscale sera composée de 50 agents. Elle aidera la brigade nationale de la répression de la délinquance fiscale. Sous l’autorité d’un magistrat, elle pourra être saisie par le Parquet National Financier dans le cadre de dossiers aux enjeux financiers importants. Elle aura recours aux mêmes moyens que la police judiciaire : écoutes ou encore perquisitions.

2. Loi antifraude : les sanctions financières

Les tiers complices de fraudes fiscale et sociale tels que les cabinets d’avocats, les gestionnaires de fortune et autre, ayant réalisés des montages frauduleux se verront condamnés à de sanctions administratives allant de 10 000 € à 50% des honoraires perçus.

3. Loi antifraude : « Name and shame »

Pour les cas jugés graves, les auteurs de fraudes seront nommés et humiliés dans la presse et sur Internet. Cela sera automatique en cas de condamnation pénale.

4. Loi antifraude : Transmission automatique

Les plateformes de location type Airbnb devront transmettre automatiquement les revenus générés par leurs utilisateurs au FISC.

5. Loi antifraude : Création d’un « plaider coupable »

Les fraudeurs poursuivis au pénal pourront s’éviter un procès et accepter la peine proposée par le parquet. Ce dispositif vise à accélérer les procédures.

6. Loi antifraude : Renforcer le recours au « data mining »

Des mesures seront mises en place afin de développer les échanges d’informations entre administrations afin de détecter les dossiers suspects. Cette technique a déjà été mise en place depuis 2014 elle consiste à l’aide de logiciels, de croiser les données fiscales. L’objectif est que le « data mining » soit à l’origine de la moitié des contrôles fiscaux à l’horizon 2021.

7. Loi antifraude : la liste noire des paradis fiscaux

La liste noire des paradis fiscaux va être revue en incorporant les critères retenus par l’Union européenne tels que la transparence fiscale ou encore l’équité fiscale. Actuellement la France compte 7 pays dans sa liste noire :
– Brunei
– Nauru
– Niue
– Le Panama
– Les îles Marshall
– Le Guatemala
– Botswan

Comment évaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI ?

Lorsque l’opération est réalisée en ASL, quelle est la méthodologie pour évaluer les immeubles en cours de restauration ?

Avant le début des travaux, le prix est fixé en comparant le coût d’acquisition avec le montant de l’achat foncier.

Lorsque les travaux ont débuté, l’évaluation du prix du bien se fait en fonction de l’avancement des travaux au 1er janvier tout en sachant qu’il est plus complexe de vendre un bien en chantier.

Une fois que les travaux sont terminés : l’évaluation se fera selon le marché applicable au secteur.

Evaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI : les actifs imposables dans le cadre d’opération réalisées en ASL

Les appels de fonds versés à l’ASL afin de réaliser des travaux qui ont été votés mais pas réalisés, ne représentent pas un actif taxable.

Pour évaluer la valeur vénale de l’immeuble, vous pouvez partir de la valeur initiale du bien majorer de 50% des travaux payés si ceux-ci ont dépassés la moitié au cours de l’année précédente. Une décote devrait être appliquée car le chantier est encore en cours.

Evaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI : le passif déductible

La dette peut être déductible de l’Impôt sur la Fortune Immobilière si elle est effective au 1er janvier, à la charge du personnelle redevable et justifiée.

Les appels de fonds émis par l’ASL qui n’ont pas été versés représentent une dette envers l’ASL, toutefois ils ne sont pas pris en compte au passif et donc non déductibles. En revanche, les dettes relatives aux actifs soumis à l’IFI sont déductibles, pour les immeubles ayant fait l’objet d’un démembrement, cela peut avoir des conséquences négatives. Les emprunts contractés pour verser les fonds à l’ASL ou pour financer le foncier sont déductibles à hauteur du capital restant dû au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Evaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI : les abattements praticables

· 30% pour votre résidence principale

· 10% à 40% de la valeur du bien, pour un bien loué

· 10% à 30% pour les monuments historiques, cela varie selon différents critères afférents au bien (emplacement…)

En ce qui concerne les montants d’un emprunt in fine, ils doivent faire l’objet d’un lissage, par fractions égales, sur la durée totale de l’emprunt. Ces emprunts font donc l’objet d’un amortissement fiscal fictif pour les besoins de l’IFI.

Source : rivières avocat

Vitry , la ville du grand Paris

Le grand Paris permettra de traverser l’Île-de-France en métro, sans passer par Paris. Les liaisons telles que Issy à Cachan prendront 9 minutes contre 46 actuellement ou encore Villejuif-Champigny en près d’un quart d’heure contre plus d’une heure aujourd’hui. À partir de 2024 le Grand Paris Express permettra un gain de temps incroyable. Cela représente un véritable chantier évalué à 35 Milliards d’euros. Les travaux battent leur plein en région parisienne, c’est le cas de Vitry sur seine qui va connaitre de nombreuses transformations et devenir un terrain intéressant pour les investisseurs du grand Paris.

Vitry , la ville du grand Paris : 2 nouvelles gares

À l’horizon 2024, deux gares vont voir le jour dans la ville du Val de Mane. Une sera située dans le Vitry-centre, près du Parc du Coteau-Marcel-Rosette, et l’autre dans le quartier des Ardoines. 300 hectares vont être aménagés en bureaux commerces et habitations. Pour les investisseurs du grand Paris, Vitry-sur -Seine apparait comme une des villes les plus porteuses et notamment la zone des Ardoines.

Vitry , la ville du grand Paris : les Ardoines

Le quartier des Ardoines est aujourd’hui le plus accessibles de la ville avec un prix au m² inférieur à 3 400 € contre 3700 € en moyenne dans le reste de la ville.  3 700 logements vont voir le jour dans ce quartier, parmi eux, 850 ont déjà fait l’objet d’une promesse de vente.

Dans la zone de Vitry-centre qui accueillera la gare, 4400 logements vont être construits

« Ce projet est exemplaire parce que c’est l’une des plus grandes zones d’aménagement de la région parisienne et qu’il a été réalisé grâce à des partenariats qui se sont concrétisés ici par un contrat d’intérêt national. Nous nous sommes inspirés de ce projet des Ardoines sur le volet aménagement de notre projet de loi sur le logement Elan. », a déclaré le secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires.

Embellie économique : l’optimisme des acquéreurs 

Embellie économique :3.5 millions d’acquéreurs

D’après Logic-immo-com, l’intention d’achat connait un niveau record. En effet, on compte 3.5 millions de nouveaux acquéreurs en 2018, c’est 500 000 de plus que l’année dernière.  Pour 75% des acheteurs, c’est le moment idéal pour investir.

Embellie économique : les raisons

L’optimisme général résulte d’une combinaison de facteurs positifs pour le marché immobilier.
En effet, le niveau des taux d’intérêt est toujours bas cette année. Les taux sont donc attractifs pour les futurs acquéreurs.
De plus, selon l’Observatoire du Moral Immobilier, 29% des investisseurs observent une amélioration de leur situation financière au cours de ces six derniers mois.
Bien qu’il s’agisse d’une minorité, une portion croissante des acquéreurs constate une augmentation de leur(s) revenu(s) et s’estime optimiste quant aux perspectives économiques futures.
21 % des personnes souhaitant investir dans l’immobilier pensent que le niveau de vie des Français va globalement s’améliorer, soit 12 % de plus que l’année dernière.
Toutefois, le nombre de personnes ayant l’intention de vendre, stagne autour de 2 millions. On observe un déséquilibre qui tant à augmenter entre l’offre et la demande.

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Augmentation des prix de l’immobilier 

Les prix de l’immobilier résidentiel devraient continuer à croître en 2018. En 2017, ils ont connu une hausse moyenne de 3 %. On attend une augmentation de 3 % supplémentaire pour 2018. Voici les facteurs principaux de cette croissance élevée.

Augmentation des prix de l’immobilier : le Pinel, le PTZ ainsi que l’IFI prolongés

L’IFI impactera moins les ménages aisés que l’ISF. En effet, les personnes qui étaient sujettes à l’ISF seront soit exonérées, soit moins taxées. Ainsi, ce surcroît de ressources pourrait les inviter à investir dans l’immobilier. La loi Pinel et le PTZ ont été reconduits pour 4 ans et incitent à l’investissement.

Augmentation des prix de l’immobilier : des conditions de crédits attractives

Depuis le début de l’année, les taux d’emprunt immobilier ont moins augmenté que les rendements souverains. Les taux étant bas, la durée des prêts a augmenté et leurs conditions se sont assouplies. Tous ces facteurs ont contribué à renforcer les capacités d’emprunt des ménages. L’augmentation du nombre de prêts n’entraînera pas la hausse des taux.

Augmentation des prix de l’immobilier : l’arrivée du métro

L’arrivée du métro dans certaines villes de banlieue entraînera une augmentation des prix allant de 2 à 12 %. Parmi les villes concernées, on retrouve Saint-Ouen, Bagneux, Villejuif, Villiers-sur-Marne, Cachan ou encore Le Kremlin-Bicêtre.

Augmentation des prix de l’immobilier : solvabilité des ménages

Les salaires progressent plus vite que l’inflation. D’après le groupe Edmond de Rothschild, le revenu disponible réel devrait accélérer en 2018 à 1,6 % après 1,4 % en 2017. La demande de logements est très forte et restera en hausse en 2018. La création de logements permet de créer de l’emploi et contribue de façon positive à la croissance.

Augmentation des prix de l’immobilier : prime de risque élevé

Le président de la Banque Centrale Européenne a déclaré : « tout sera fait pour que les taux d’intérêt restent le plus longtemps possible à leurs niveaux actuels ». Ainsi la prime de risque de l’immobilier résidentiel devrait rester élevée en 2018. Cette forte rentabilité devrait inciter à l’investissement.