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L’évolution du marché immobilier 2018

Le réseau Laforêt a exposé son dernier bilan du premier semestre 2018. D’après l’agence, le marché immobilier reste dynamique, mais tend à se modérer. En effet, les taux d’intérêt, toujours bas, incitent largement à investir. Toutefois, les stocks ont tendance à se raréfier principalement dans les zones tendues et notamment en Ile – de – France.

L’évolution du marché immobilier 2018 : les transactions en hausse

À l’échelle nationale, le volume de transactions a augmenté de 2% au 1 er semestre, de la même manière que l’année dernière. En ce qui concerne la capitale, le volume de transactions a augmenté de 4.5% alors qu’à la même période, l’année dernière, il avait augmenté de 14.5 %.

Les prix sont en constante augmentation, surtout dans les métropoles et les grandes villes où il y a de l’emploi et des infrastructures. On constate une augmentation de 7.4% par rapport à 2017 à Paris, 3.9% en Ile de France et 3.7% en régions.

L’évolution du marché immobilier 2018 : la demande augmente

La demande est en progression : de l’ordre de + de 5% par rapport au 1er semestre de l’année dernière. En revanche, l’offre est en baisse avec -9% à l’échelle nationale et -12% en Ile – de – France.

Dans la région parisienne, l’impact est plus soutenu que dans le reste de la France. Cela s’explique par le fait que l’on observe un élan de Parisiens s’installant dans la première couronne, principalement les Hauts-de-Seine et le Val de Marne.

Pour ce qui est des nouvelles réglementations, la loi ELAN aura certainement un effet sur le marché locatif ainsi que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Toutefois ces conséquences sont difficiles à prévoir.  D’après l’agence Laforêt, le volume des transactions ne devrait pas être aussi important au 2nd semestre, il devrait se stabiliser. Les prix devraient également « se contenir sous un seuil acceptable »

La loi antifraude : les 7 mesures phares

Elle prévoit plusieurs mesures qui ont vocation à augmenter le recours aux renseignements des diverses fraudes fiscales, mais aussi de déployer des moyens efficients contre l’évasion fiscale. Ce projet de lutte contre la fraude sera débattu avant l’été, il s’articule autour de 7 mesures phares.

1. Loi antifraude : la « police fiscale »

La police fiscale sera composée de 50 agents. Elle aidera la brigade nationale de la répression de la délinquance fiscale. Sous l’autorité d’un magistrat, elle pourra être saisie par le Parquet National Financier dans le cadre de dossiers aux enjeux financiers importants. Elle aura recours aux mêmes moyens que la police judiciaire : écoutes ou encore perquisitions.

2. Loi antifraude : les sanctions financières

Les tiers complices de fraudes fiscale et sociale tels que les cabinets d’avocats, les gestionnaires de fortune et autre, ayant réalisés des montages frauduleux se verront condamnés à de sanctions administratives allant de 10 000 € à 50% des honoraires perçus.

3. Loi antifraude : « Name and shame »

Pour les cas jugés graves, les auteurs de fraudes seront nommés et humiliés dans la presse et sur Internet. Cela sera automatique en cas de condamnation pénale.

4. Loi antifraude : Transmission automatique

Les plateformes de location type Airbnb devront transmettre automatiquement les revenus générés par leurs utilisateurs au FISC.

5. Loi antifraude : Création d’un « plaider coupable »

Les fraudeurs poursuivis au pénal pourront s’éviter un procès et accepter la peine proposée par le parquet. Ce dispositif vise à accélérer les procédures.

6. Loi antifraude : Renforcer le recours au « data mining »

Des mesures seront mises en place afin de développer les échanges d’informations entre administrations afin de détecter les dossiers suspects. Cette technique a déjà été mise en place depuis 2014 elle consiste à l’aide de logiciels, de croiser les données fiscales. L’objectif est que le « data mining » soit à l’origine de la moitié des contrôles fiscaux à l’horizon 2021.

7. Loi antifraude : la liste noire des paradis fiscaux

La liste noire des paradis fiscaux va être revue en incorporant les critères retenus par l’Union européenne tels que la transparence fiscale ou encore l’équité fiscale. Actuellement la France compte 7 pays dans sa liste noire :
– Brunei
– Nauru
– Niue
– Le Panama
– Les îles Marshall
– Le Guatemala
– Botswan

Comment évaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI ?

Lorsque l’opération est réalisée en ASL, quelle est la méthodologie pour évaluer les immeubles en cours de restauration ?

Avant le début des travaux, le prix est fixé en comparant le coût d’acquisition avec le montant de l’achat foncier.

Lorsque les travaux ont débuté, l’évaluation du prix du bien se fait en fonction de l’avancement des travaux au 1er janvier tout en sachant qu’il est plus complexe de vendre un bien en chantier.

Une fois que les travaux sont terminés : l’évaluation se fera selon le marché applicable au secteur.

Evaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI : les actifs imposables dans le cadre d’opération réalisées en ASL

Les appels de fonds versés à l’ASL afin de réaliser des travaux qui ont été votés mais pas réalisés, ne représentent pas un actif taxable.

Pour évaluer la valeur vénale de l’immeuble, vous pouvez partir de la valeur initiale du bien majorer de 50% des travaux payés si ceux-ci ont dépassés la moitié au cours de l’année précédente. Une décote devrait être appliquée car le chantier est encore en cours.

Evaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI : le passif déductible

La dette peut être déductible de l’Impôt sur la Fortune Immobilière si elle est effective au 1er janvier, à la charge du personnelle redevable et justifiée.

Les appels de fonds émis par l’ASL qui n’ont pas été versés représentent une dette envers l’ASL, toutefois ils ne sont pas pris en compte au passif et donc non déductibles. En revanche, les dettes relatives aux actifs soumis à l’IFI sont déductibles, pour les immeubles ayant fait l’objet d’un démembrement, cela peut avoir des conséquences négatives. Les emprunts contractés pour verser les fonds à l’ASL ou pour financer le foncier sont déductibles à hauteur du capital restant dû au 1 er janvier de l’année d’imposition.

Evaluer une opération réalisée en ASL dans le cadre de l’IFI : les abattements praticables

· 30% pour votre résidence principale

· 10% à 40% de la valeur du bien, pour un bien loué

· 10% à 30% pour les monuments historiques, cela varie selon différents critères afférents au bien (emplacement…)

En ce qui concerne les montants d’un emprunt in fine, ils doivent faire l’objet d’un lissage, par fractions égales, sur la durée totale de l’emprunt. Ces emprunts font donc l’objet d’un amortissement fiscal fictif pour les besoins de l’IFI.

Source : rivières avocat

 

Vitry , la ville du grand Paris

Le grand Paris permettra de traverser l’Île-de-France en métro, sans passer par Paris. Les liaisons telles que Issy à Cachan prendront 9 minutes contre 46 actuellement ou encore Villejuif-Champigny en près d’un quart d’heure contre plus d’une heure aujourd’hui. À partir de 2024 le Grand Paris Express permettra un gain de temps incroyable. Cela représente un véritable chantier évalué à 35 Milliards d’euros. Les travaux battent leur plein en région parisienne, c’est le cas de Vitry sur seine qui va connaitre de nombreuses transformations et devenir un terrain intéressant pour les investisseurs du grand Paris.

Vitry , la ville du grand Paris : 2 nouvelles gares

À l’horizon 2024, deux gares vont voir le jour dans la ville du Val de Mane. Une sera située dans le Vitry-centre, près du Parc du Coteau-Marcel-Rosette, et l’autre dans le quartier des Ardoines. 300 hectares vont être aménagés en bureaux commerces et habitations. Pour les investisseurs du grand Paris, Vitry-sur -Seine apparait comme une des villes les plus porteuses et notamment la zone des Ardoines.

Vitry , la ville du grand Paris : les Ardoines

Le quartier des Ardoines est aujourd’hui le plus accessibles de la ville avec un prix au m² inférieur à 3 400 € contre 3700 € en moyenne dans le reste de la ville.  3 700 logements vont voir le jour dans ce quartier, parmi eux, 850 ont déjà fait l’objet d’une promesse de vente.

Dans la zone de Vitry-centre qui accueillera la gare, 4400 logements vont être construits

« Ce projet est exemplaire parce que c’est l’une des plus grandes zones d’aménagement de la région parisienne et qu’il a été réalisé grâce à des partenariats qui se sont concrétisés ici par un contrat d’intérêt national. Nous nous sommes inspirés de ce projet des Ardoines sur le volet aménagement de notre projet de loi sur le logement Elan. », a déclaré le secrétaire d’État auprès du ministre de la Cohésion des territoires.

Embellie économique : l’optimisme des acquéreurs 

Embellie économique :3.5 millions d’acquéreurs

D’après Logic-immo-com, l’intention d’achat connait un niveau record. En effet, on compte 3.5 millions de nouveaux acquéreurs en 2018, c’est 500 000 de plus que l’année dernière.  Pour 75% des acheteurs, c’est le moment idéal pour investir.

Embellie économique : les raisons

L’optimisme général résulte d’une combinaison de facteurs positifs pour le marché immobilier.
En effet, le niveau des taux d’intérêt est toujours bas cette année. Les taux sont donc attractifs pour les futurs acquéreurs.
De plus, selon l’Observatoire du Moral Immobilier, 29% des investisseurs observent une amélioration de leur situation financière au cours de ces six derniers mois.
Bien qu’il s’agisse d’une minorité, une portion croissante des acquéreurs constate une augmentation de leur(s) revenu(s) et s’estime optimiste quant aux perspectives économiques futures.
21 % des personnes souhaitant investir dans l’immobilier pensent que le niveau de vie des Français va globalement s’améliorer, soit 12 % de plus que l’année dernière.
Toutefois, le nombre de personnes ayant l’intention de vendre, stagne autour de 2 millions. On observe un déséquilibre qui tant à augmenter entre l’offre et la demande.

 

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Augmentation des prix de l’immobilier 

Les prix de l’immobilier résidentiel devraient continuer à croître en 2018. En 2017, ils ont connu une hausse moyenne de 3 %. On attend une augmentation de 3 % supplémentaire pour 2018. Voici les facteurs principaux de cette croissance élevée.

Augmentation des prix de l’immobilier : le Pinel, le PTZ ainsi que l’IFI prolongés

L’IFI impactera moins les ménages aisés que l’ISF. En effet, les personnes qui étaient sujettes à l’ISF seront soit exonérées, soit moins taxées. Ainsi, ce surcroît de ressources pourrait les inviter à investir dans l’immobilier. La loi Pinel et le PTZ ont été reconduits pour 4 ans et incitent à l’investissement.

Augmentation des prix de l’immobilier : des conditions de crédits attractives

Depuis le début de l’année, les taux d’emprunt immobilier ont moins augmenté que les rendements souverains. Les taux étant bas, la durée des prêts a augmenté et leurs conditions se sont assouplies. Tous ces facteurs ont contribué à renforcer les capacités d’emprunt des ménages. L’augmentation du nombre de prêts n’entraînera pas la hausse des taux.

Augmentation des prix de l’immobilier : l’arrivée du métro

L’arrivée du métro dans certaines villes de banlieue entraînera une augmentation des prix allant de 2 à 12 %. Parmi les villes concernées, on retrouve Saint-Ouen, Bagneux, Villejuif, Villiers-sur-Marne, Cachan ou encore Le Kremlin-Bicêtre.

Augmentation des prix de l’immobilier : solvabilité des ménages

Les salaires progressent plus vite que l’inflation. D’après le groupe Edmond de Rothschild, le revenu disponible réel devrait accélérer en 2018 à 1,6 % après 1,4 % en 2017. La demande de logements est très forte et restera en hausse en 2018. La création de logements permet de créer de l’emploi et contribue de façon positive à la croissance.

Augmentation des prix de l’immobilier : prime de risque élevé

Le président de la Banque Centrale Européenne a déclaré : « tout sera fait pour que les taux d’intérêt restent le plus longtemps possible à leurs niveaux actuels ». Ainsi la prime de risque de l’immobilier résidentiel devrait rester élevée en 2018. Cette forte rentabilité devrait inciter à l’investissement.

Taxer les entrées des cathédrales : différencier fidèles et touristes

Stéphane Bern, chargé par le Président Emmanuel Macron, d’identifier les monuments menacés et de veiller à la sauvegarde du patrimoine français, a émis plusieurs idées pour mener à bien sa mission. Il s’est donné l’objectif de réhabiliter 14 monuments symboliques pour 2018, un pour chacune des régions de France et un en Outre-Mer. Avec plus de 1500 dossiers concernant des demandes de restauration, Stéphane Bern a fait le choix de se consacrer aux « urgences absolues ».

Pour cela, il suggère de reprendre un concept déjà établi au Royaume-Uni : un loto annuel spécial « monuments en périls », mais aussi des jeux à gratter à l’effigie des monuments historiques. Les bénéfices seraient affectés à la préservation du patrimoine. La Française Des Jeux s’est d’ailleurs montrée enthousiaste et se dit « à la disposition de l’État afin de travailler sur cette proposition ».

L’animateur de France Télévision s’inspire largement du modèle anglo-saxon et propose de taxer l’entrée de la cathédrale Notre-Dame de Paris à un tarif unique et relativement bas : 2 euros. Suite à cette proposition, les réactions ont été vives. En effet, faire payer l’entrée des lieux de cultes est une violation de la loi de 1905 et dans ce cas se serait même une violation de l’égalité devant la loi.

Ainsi, Stéphane Bern a précisé ne vouloir taxer uniquement l’entrée à Notre-Dame de Paris. Cette participation vise essentiellement les nombreux touristes qui viennent en dehors des heures prévues pour les fidèles.

Chez nos voisins anglais, pour entrer à l’abbaye de Westminster, il faut compter 24 euros. Une cathédrale comme celle de Notre-Dame, qui accueille 12 millions de visiteurs en moyenne, pourrait donc être une source de revenus intéressante pour entretenir le patrimoine français. Stephane Bern suggère également de créer un comité de donateurs pour lesquelles les visites seraient gratuites. C’est le cas du National Heritage, géré par l’English Heritage. Il compte 4 millions d’adhérents qui payent une somme chaque année (de l’ordre de 100 à 200 €) qui est destinée à restaurer les monuments.

Enfin, il appuie le fait que les propriétaires de châteaux sont bien trop taxés et qu’il serait judicieux pour l’avenir du patrimoine français, d’inverser cette tendance : «  J’aimerais aussi qu’on cesse de considérer les propriétaires de châteaux comme des nantis, alors qu’ils se saignent aux quatre veines pour essayer d’entretenir leurs vieilles pierres (…) J’aurais aimé qu’on taxe davantage les yachts et les voitures de luxe, pas les châteaux »

 

Et vous, qu’en pensez-vous ?

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TOP 10 des plus beaux châteaux privés

56 % des monuments inscrits appartiennent à des propriétaires privés. Afin de faire prospérer leur bien, tous les moyens sont bons. Certains propriétaires apparaissent particulièrement créatifs et organisent des activités annexes pour faire visiter leur demeure. À Chenonceau, on propose des balades en barque sur le Cher. À Cheverny on organise de grands repas de roi.
Voici un florilège des plus beaux domaines privés.

Le Château de Cheverny

Le château de Cheverny est un château de la Loire français situé en Sologne. C’est l’un des châteaux de la Loire les plus fréquentés. Classé aux Monuments historiques, ce château est élevé au XVIIe siècle, dans un style très classique. Il a été dessiné par Jacques Bougier, architecte d’une partie du château de Blois. C’est le premier château à avoir été ouvert au public en 1922

© Foto Avulso

© Jean-Claude Mouton

© Bert Kaufmann

 

© vasse nicolas antoine

 

Le Château de Chenonceau

Le château de Chenonceau est situé en Indre-et-Loire. Il fait partie des châteaux de la Loire. Il est édifié par Katherine Briçonnet en 1513, enrichi par Diane de Poitiers et agrandi sous Catherine de Médicis. Il devient un lieu de recueillement avec la reine blanche Louise de Lorraine, puis il est sauvegardé par Louise Dupin au cours de la Révolution française et enfin, métamorphosé par madame Pelouze. C’est ainsi qu’il est surnommé le château des Dames.

 © Paolo Gilberto

 

La fondation Claude Monet dans L’Eure

La fondation Claude Monet, avec 627 000 visiteurs en 2014 est le 2ème lieu le plus visité en Normandie après le Mont-Saint-Michel.

 

Le Château de Keriolet

C’est un château néo-gothique situé à proximité de Beuzec-Conq, dans le Finistère. Cette demeure privée est inscrite au titre des monuments historiques par arrêté du 21 décembre 1984 pour ses façades et toitures, ainsi que sa salle des gardes, sa cheminée et ses vitraux.

© Ronan Davalan

© Ronan Davalan

© Richard August

 

 

Le Château du Clos Lucé dans le centre-ville d’Ambroise

Conçu en 1471, il est acheté par Charles VIII et deviens une résidence d’été des rois de France. Il gardera cette fonction jusqu’en 1516 quand François Ier le met à la disposition de Léonard de Vinci, qui y vivra trois ans, jusqu’à sa mort en 1519.

 © Jean-Claude MOUTON

 

Le Château du moulin

Le château du Moulin est situé dans la commune de Lassay-sur-Croisne dans le Loir-et-Cher. Il est inscrit au titre des monuments historiques depuis le 6 janvier 1926 et est classé depuis le 27 avril 1927.

 

 

Le Château de la Roche-Guyon

L’ancien château fort en ruines, situé aux portes de la Normandie, a reçu des ajouts importants au XVIIIe siècle : un jardin et potager « à la française ».

© david jourand

© david jourand

 

Le Château de Sully

Le château de Sully est situé sur la commune de Sully en Saône-et-Loire. Ouvert au public, il est depuis le milieu du XVIIIe siècle la propriété de la famille de Mac Mahon. Il fait l’objet d’un classement au titre des monuments historiques depuis 1995.

© office du tourisme de Sully

© Cedric Le Camus

© That Photo Taker

 

Le Château d’Ussé

Il se trouve en Indre-et-Loire et fait partie des châteaux de la Loire. Domaine privé ouvert à la visite, il appartient au 7e Duc de Blacas. Il fait l’objet de multiples protections au titre des monuments historiques.

© Instant-Shots

© Oleg Morgunov

© Elliott Brown

© Elliott Brown

 

Le Château de Vaux Le Vicomte

Le château de Vaux-le-Vicomte, situé en Seine-et-Marne, a été construit pour le surintendant des finances de Louis XIV, Nicolas Fouquet. Le château a été confié aux meilleurs artisans de l’époque tels que Louis Le Vau (premier architecte du roi en 1656), le peintre Charles Le Brun, fondateur de l’Académie de peinture (1648), le paysagiste André Le Nôtre, contrôleur général des bâtiments du roi (1657). Les mêmes qui ont participé à la construction de Versailles, le château de Vaux Le Vicomte servant de modèle.

© Frédéric

© Panoramas

© Guillaume Speurt

© Frédéric

 

Si vous aussi vous rêvez de la vie de château ou si vous souhaitez réaliser un investissement en loi monuments historiques, n’hésitez pas à consulter nos programmes et à contacter un gestionnaire de patrimoine.

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Logements meublés de tourisme : nouvelle législation

À la suite de la publication du décret relatif à l’enregistrement des logements meublés de tourisme et sous la pression des professionnels de l’hôtellerie, les conseils de Paris Bordeaux et Nice ont adopté les mesures « anti-Airbnb » prévues par le législateur de la loi « République Numérique ».

Logements meublés de tourisme : quels logements sont concernés ?

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile (article D. 324-1 du code du tourisme).

Logements meublés de tourisme : les démarches

Désormais si vous êtes propriétaire et que vous désirez louer votre logement meublé durant les vacances vous êtes dans l’obligation d’effectuer une déclaration d’enregistrement auprès de votre mairie au préalable. Vous devez faire cette déclaration sur Internet et y indiquer un certain nombre d’informations.  Un numéro de déclaration vous sera ensuite attribué. Les plateformes Internet comme Airbnb devront faire figurer sur les annonces ce numéro de déclaration.
Pour pouvoir louer un local meublé touristique, vous devez opérer un changement d’usage. (Soumis à autorisation pour les villes de régions parisiennes et les communes de plus de 200 000 habitants). Toutefois si vous louez votre résidence principale moins de 120 jours par an, vous n’êtes pas concernés par le changement d’état. Les plateformes Internet sont tenues de veiller au bon respect de cette limite annuelle, de suspendre les nouvelles locations si ce n’est pas respecté et d’en informer la Mairie.

Logements meublés de tourisme : les sanctions

Si la location nécessite un changement d’usage et qu’elle n’est pas appliquée, vous risquez 50 000 € d’amende, une obligation de retour à l’usage d’habitation dans un délai fixé par le TGI. Si ce n’est pas respecté, la peine encourue sera plus lourde : 1 000 € par m2 par jour, une amende pénale de 80 000 € et un an d’emprisonnement.

Pour savoir si votre investissement en LMNP peut profiter des opportunités locatives proposées par Airbnb, n’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine.

 

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